Как недорого купить дом в германии с аукциона

Недвижимость с аукциона в Германии

Как недорого купить дом в Германии с аукциона

В Германии вы так же можете приобрести недвижимость с аукциона. В этом случае, Вам предоставляется официальный государственный оценочный акт, в котором определяется стоимость, а также состояние приобретаемого объекта.

Таким образом, Вы получаете самую объективную информацию по избранной недвижимости. Расходы по проведению акта, стоит отметить, несёт не покупатель.

Помимо этого, нотариальные расходы также отсутствуют, и Вы становитесь владельцем покупаемой недвижимости сразу же.

Недвижимость продаётся с судебного аукциона в том случае, если её владелец не желает осуществлять оплату кредита, выданного ему банком.

В этом случае банк при помощи открытого судебного аукциона продать данный объект. При этом кредитные учреждения, как правило, соглашаются на значительное снижение его продажной стоимости.

В результате покупатель имеет возможность с большой вероятностью приобрести недвижимость по выгодной цене.

Необходимо принять во внимание следующее: покупка объекта недвижимость в рамках продажи в ходе судебного аукциона является официальным общественным актом, осуществляющимся в немецком суде.

Покупатель при этом находится под абсолютной правовой защитой.

Отметим, что мировой экономический кризис, равно как и европейский кризис суверенных задолженностей, нисколько не отразились на немецком рынке недвижимости, так что это абсолютно здоровый рынок.

Цены на приобретение недвижимости в Германии, к сожалению, также не назовёшь низкими. В период кризиса получить в банке средства на приобретение объекта не так просто.

Если всего несколько лет назад банк требовал при приобретении недвижимости всего 10-20 процентов собственного капитала для оформления заёма, то сегодня сумма выросла по меньшей мере до 40 процентов.

Согласитесь, сэкономить такой свободный капитал при условии, что необходимо ещё и оплачивать арендуемое жильё, сложно.

Однако необходимо знать, что в любой кризисной ситуации скрыты возможности, которые умеют использовать практичные люди. При этом, именно Вы можете принадлежать к данной категории, а наша компания поможет Вам использовать этот уникальный шанс.

В то время, когда цены на недвижимость в Германии высоки, постоянно возрастает и количество объектов, реализуемых с молотка, то есть с судебных аукционов.

Многие банки сегодня крайне нуждаются в финансовой помощи для пополнения собственных фондов, а также для выплат задолженностей по различным платежам. В таком случае для банка единственным способом получить деньги быстро является продажа недвижимости с аукциона.

При этом представители банка прекрасно осознают, что такая недвижимость никогда не будет продаваться по реальной, рыночной цене.

Сам факт того, что банк вынужден пускать с молотка объекты, и является причиной того, что недвижимость, реализуемая с аукциона, может быть куплена по чрезвычайно выгодной цене.

Согласно объективным оценкам, квартиры, как правило, продаются с молотка за 60-70 процентов от их реальной стоимости, определённой судом, частные дома уходят за 75-90 процентов от их реальной цены. Поэтому сложившаяся ситуация предоставляет Вам уникальный шанс – стать владельцем собственной недвижимости по отличной цене.

Отметим, что приобретение собственного жилья с помощью судебного аукциона – это весьма сложный многоступенчатый процесс.

Несмотря на то, что, покупая дом или квартиру «с молотка», можно совершить очень выгодную сделку, высок шанс и на ошибку.

Однако проблем можно избежать с самого начала, для этого Вам потребуется помощь квалифицированных специалистов по недвижимости. Наша компания готова оказать Вам такую помощь за весьма скромную сумму – и мы гарантируем отличные результаты.

Немного статистики. Только в 2009 в Германии пошло с молотка 92 тысячи строительных сооружений. Треть объектов недвижимости составляют отдельно стоящие дома, треть – квартиры, треть – промышленные здания и офисы. Общий оборот сделок составил 17 000 000 000 евро.

В ходе первого заседания предлагается от 50 до 70 процентов оценочной стоимости объекта, предлагаемого в ходе судебного аукциона. В случае, если не удаётся достигнуть этой суммы, недвижимость продана не будет.

Во время повторных заседаний законодательной необходимости как-то придерживаться процентуальных ограничений нет, так что объект может быть приобретён по любой цене. В результате шанс приобрести недвижимость выгодно сильно повышается.

Покупка объекта в рамках аукциона значительно дешевле, чем обычное приобретение недвижимости. В случае обычной покупки возникают неизбежные расходы – 3,5 процента налога на землю, 2 процента за нотариальные расходы, а также занесение в домовую книгу, от 3 до 6 процентов плюс НДС за маклерские услуги.

В случае продажи объекта недвижимости с аукциона отсутствуют расходы за маклерские услуги, дополнительные же расходы не превышают 1 процента от продажной цены. В результате, Вы экономите от 4 до 7 процентов своих средств.
Ещё одним преимуществом продажи с аукциона перед обычной реализацией является наличие государственного оценочного акта, проводимого по поручению суда.

В этом акте будут задокументированы абсолютно все главные особенности продаваемого объекта.

В случае обычной покупки такой акт, напомним, не предоставляется, либо его приходится оплачивать отдельно, что может обойтись покупателю в несколько тысяч евро. Такие расходы в случае приобретения жилья с судебного аукциона попросту отсутствуют.

Весьма важно внимательно прочесть и понять оценочный акт – именно в нём отражены все преимущества и недостатки объекта недвижимости, так как при продаже постройки с аукциона никаких гарантий покупателю не предоставляется.

Недвижимость приобретается в том виде, в котором выставлена на продажу, никаких возможностей для улучшения не предоставляется.

Ещё одно преимущество покупки недвижимости с аукциона заключается в том, что Вы мгновенно становитесь собственником объекта, будь то квартира, дом или офис, а не после занесения объекта в домовую книгу.

Как Вы видите, аргументы говорят сами за себя – преимущества приобретения жилой или коммерческой недвижимости с судебного аукциона очевидны.
Если вы заинтересованны в приобретении недвижимости в Германии через аукцион — сотрудники компании «Dominart Real Estate» с удовольствием помогут разобраться в документации на объект, сопровождение и дальнейшее управление объектом.

Источник: http://berlin-realestate.ru/page/nedvizimost-s-aukziona-germanii

Купить дом с аукциона в Германии недорого: подготовка и участие

Купить дом с аукциона в Германии недорого: подготовка и участие

Продажа недвижимости на аукционах – это отличная возможность для его участников приобрести дом или квартиру по значительно меньшей стоимости, чем на свободном рынке. Купить дом с аукциона в Германии недорого можно на государственном (принудительном) аукционе, где лоты выставляются по причине изъятия у бывших владельцев, объявленных банкротами.

Какие существуют виды аукционов

В Германии есть два типа аукционов – государственные и частные. В случае проведения государственного аукциона на продажу выставляются дома и квартиры, изъятые судом за неуплату бывшими владельцами кредита.

Цель заработать большие деньги и получить прибыль от продажи недвижимости на государственных аукционах не преследуется. В связи с этим недвижимость на государственных аукционах зачастую можно приобрести дешевле, чем на частных.

Читайте также

В случае с частными аукционами их участниками могут стать все желающие продать свое недвижимое имущество на добровольной основе.

Процесс подготовки и участия в аукционе

Никаких требований к месту проживания или гражданству к участникам аукционов не предъявляется.

Единственным обязательным условием для лица, желающего принять участие в аукционе, является наличие документа, удостоверяющего личность, и внесение предварительного взноса в размере 10% оценочной стоимости недвижимости.

В случае покупки эти деньги засчитываются в общую сумму; если же заявитель проигрывает на аукционе, то деньги возвращаются ему в полном объеме.

В случае проведения государственных торгов оценка объекта проводится независимым экспертом, которого назначает местный судья. Данная процедура называется Gutachten.

Эксперт детально осматривает и описывает состояние дома, определяя в процессе осмотра его рыночную стоимость. Однако в этом есть одна загвоздка: часто описание дома проводится только снаружи, так как доступ внутрь эксперту нередко бывает закрыт.

До фактического момента продажи бывшие хозяева являются официальными владельцами дома, поэтому могут запретить вход потенциальным покупателям и экспертам для проведения оценки. Зато с внешней стороны эксперт имеет возможность оценить состояние чердака, стен, углов, подвала, крыши, земли (на содержание в ней токсичных веществ).

Зарегистрироваться для участия в аукционе нужно не позднее, чем за две недели до даты объявленных торгов. Во время регистрации необходимо оплатить гарантийный взнос.

Информацию о планируемых датах проведения государственных аукционов можно узнать на стендах в районных судах или на сайтах: www.zwangsversteigerung.de или http://www.zvg.com.

Заявку можно составить при посещении суда лично, можно также воспользоваться помощью маклеров. Для этого нужно составить доверенность на третье лицо, и посредник возьмет на себя все хлопоты.

Если вы хотите принимать участие в частных аукционах, то в качестве альтернативы личному посещению можете использовать интернет-площадку, например www.immoauktionen.de или http://www.diia.de/.

Оплатить остаток суммы необходимо в течение 8-12 недель после проведения торгов. Наличные деньги к оплате не принимаются, для этого нужно иметь счет в немецком банке.

Уплата налогов и сборов после участия в аукционе

После покупки на аукционе апартаментов или дома покупателю предстоят следующие расходы, связанные с оформлением недвижимости:

  1. Уплата налога на передачу прав собственности. В каждой федеральной земле ставка этого налога разная: больше всего приходится платить в районах Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия – по 6,5 %, в Берлине и Баден-Вюртемберге – по 5 %, а наиболее низкие ставки в Баварии – 3 % и Саксонии – 3,5 %.
  2. Оплата регистрации права на недвижимость в земельной книге – примерно 1,5-2% от полной стоимости жилья.
  3. Оплата оформления прав на имущество в суде. Этот сбор взимается вместо оплаты услуг нотариуса, которая предусмотрена при покупке жилья на свободном рынке. Размер сбора рассчитывается по сложной схеме и зависит от конечной стоимости объекта – в среднем получается несколько сотен евро.

Часто встречающиеся вопросы

Приобретение жилья на аукционе имеет массу различных нюансов, в которых неопытным покупателям разобраться самостоятельно очень сложно. Среди вопросов, интересующих покупателей недвижимости на аукционах, чаще всего встречаются следующие.

Что происходит в том случае, если банк не получает предложений, достигающих оценочной стоимости?

Читайте также

Если предложение составляет менее 50 % от оценочной стоимости, то объект не продается и назначается повторный аукцион через три-шесть месяцев. Если предложение ниже 70 % от оценочной стоимости, продавец имеет право отказаться продавать недвижимость; если предложение выше 70 % – объект однозначно продается.

На повторном аукционе недвижимость должна быть продана вне зависимости от размера предложения, однако если оно значительно ниже оценочной стоимости, суд имеет право отменить продажу.

По каким приблизительно ценам можно купить недвижимость на государственных аукционах?

В среднем недорогая недвижимость в Германии с аукциона уходит примерно за 70 % от рыночной стоимости. К примеру, однокомнатная квартира, жилая площадь которой составляет 27 кв. м, может уйти с молотка за 11 000 евро, доходные дома и коммерческая недвижимость – за 200 000-300 000 евро в зависимости от площади и количества квартир.

С какими сложностями можно столкнуться при покупке жилья на аукционе?

Читайте также:  Лечение в германии рака предстательной железы, аденомы и простатита

Часто покупатели квартир и домов с аукциона сталкиваются с проблемой нежелания старых жильцов освобождать жилье. Особенно проблематичной может быть ситуация, если бывшие владельцы сдавали жилье в аренду. В этом случае арендаторы имеют право первое время оставаться в доме, поскольку новому владельцу необходимо пройти длительную процедуру по расторжению арендного договора.

В заключение

Приобретение земельного участка с домом или квартиры на аукционе может стать выгодной инвестицией, так как продаваемые объекты зачастую реализуются по довольно низким ценам. Однако имеются некоторые подводные камни.

Например, в случае проведения государственного аукциона покупатели, как правило, имеют возможность посмотреть объект только снаружи, так как бывшие владельцы не позволяют осмотреть помещения, находящиеся внутри.

Поэтому перед аукционом нужно очень внимательно изучить документы продаваемых объектов.

Аукционы недвижимости в Германии: Видео

Не покупайте недвижимость в Германии, пока не посмотрите это видео!

Аукционы недвижимости в Германии

Купить дом в германии или с чего все начиналось:)

Жилье и недвижимость Германии. Реальная стоимость и секрет успешных поисков

Источник: https://zagranportal.ru/germaniya/nedvizhimost/dom-s-aukciona-germanii.html

Недорогая недвижимость в Германии

Недорогая недвижимость в Германии

Меня зовут Геннадий Лопатников, 8 лет назад я переехал с женой в Германию и основал компанию «Стадивелт». Я помогаю купить недорого недвижимость в Германии — для сдачи в аренду и личного пользования (для визы, внж и гражданства).

Зачастую ко мне обращаются бывшие клиенты других компаний — с GROßES (большими) проблемами. Обязательно прочитайте: 6 главных ошибок при покупке недвижимости в Германии (откроется в новом окне)

Недвижимость в Германии /

19 325 € или 1 368 992 P
г. Клингенталь

Смотреть »

45 800 € или 3 222 488 P
г. Гюстен

Смотреть »

15 091 € или 1 059 388 P
г. Тюрков

Смотреть »

9 848 € или 691 329 P
г. Тюрков

Смотреть »

22 790 € или 1 603 447 P
г. Харт-Пёльниц

Смотреть »

23 945 € или 1 684 710 P
г. Шмидефельд

Смотреть »

35 650 € или 2 513 681 P
г. Фладунген

Смотреть »

21 990 € или 1 627 260 P
г. Штайнбах

Смотреть »

76 796 € или 5 682 904 P
г. Байройт

Смотреть »

24 830 € или 1 837 420 P
г. Бременхафен

Смотреть »

28 053 € или 2 075 922 P
г. Бременхафен

Смотреть »

15 715 € или 1 162 910 P
г. Плауэн

Смотреть »

79 209 € или 5 861 466 P
г. Цайтц

Смотреть »

13 611 € или 1 007 214 P
г. Дёшниц

Смотреть »

37 775 € или 2 795 350 P
г. Штасфурт

Смотреть »

24 365 € или 1 803 010 P
г. Парчен

Смотреть »

61 593 € или 4 557 882 P
г. Кальбе

Смотреть »

58 144 € или 4 302 656 P
г. Хайнихен

Смотреть »

40 450 € или 3 000 000 P
г. Тютпатц

Смотреть »

43 125 € или 3 018 750 P
г. Гревенталь

Смотреть »

14 150 € или 990 500 P
г. Юденбах

Смотреть »

14 861 € или 1 040 270 P
г. Варин

Смотреть »

14 861 € или 1 040 270 P
г. Бриггов

Смотреть »

13 612 € или 952 284 P
г. Бриггов

Смотреть »

26 738 € или 1 871 660 P
г. Кирхенламиц

Смотреть »

31 950 € или 2 236 500 P
г. Варендорф (Warendorf)

Смотреть »

45 800 € или 3 206 000 P
г. Косвиг

Смотреть »

22 000 € или 1 540 000 P
г. Ментин

Смотреть »

28 000 € или 1 960 000 P
г. Нечкау

Смотреть »

29 375 € или 2 056 250 P
г. Остриц

Смотреть »

31 000 € или 2 170 000 P
г. Плауэн

Смотреть »

65 540 € или 4 587 800 P
г. Герстунген

Смотреть »

67 260 € или 4 708 200 P
г. Заксендорф

Смотреть »

68 400 € или 4 788 000 P
г. Грабов

Смотреть »

55 965 € или 4 141 410 P
г. Деммин

Смотреть »

89 488 € или 6 264 160 P
г. Эберсвальде

Смотреть »

93 075 € или 6 515 250 P
г. Райхенбах

Смотреть »

98 000 € или 6 860 000 P
г. Гернроде

Смотреть »

В этом разделе представлена дешевая недвижимость в Германии, которую можно купить до 100 000 евро.

Как работаем мы и как другие

Перед публикацией мы проверяем ВСЕ предложения. Это 100% НЕ проблемные объекты.

Как правило, наши клиенты и мы сами при покупке отдаем предпочтение именно дешевой недвижимости — до 100 000 евро.

В компании Стадивелт мы можем помогаем купить недвижимость недорого, т.к. работаем непосредственно на территории Германии — без проблем созваниваемся с продавцами, проверяем предложения на рынке и выезжаем на осмотр.

Некоторые компании-конкуренты являются резидентами России, Украины или Белоруси. Они НЕ в состоянии оперативно решать такие задачи, поэтому просто перепродают объявления зарубежных агентств с наценкой 10-40%.

Рубль подогревает спрос

Пожалуй, самая главная цель инвесторов из России, Беларуси и Украины в 2016 году — дешевая недвижимость в Германии. Купить ее НЕ составляет труда для иностранных граждан. Мы помогаем на всех этапах сделки.

Инвесторов интересуют дешевое вторичное жилье с быстрым сроком окупаемости и недорого. Зачастую, эти две характеристики взаимосвязаны. Чем ниже стоимость — тем скорее вложенные средства возвращается инвестору.

Часто наши клиенты являются владельцами нескольких объектов, что дает возможность диверсифицировать капитал — снизить риски по инвестициям — “не класть все яйца в одну корзину”.

Низкая стоимость вторички позволяет активно использовать ипотеки в немецких банках по ставкам, которые не предложат нигде в России.

Ценообразование недорогого жилья

Стоимость обусловлена исключительно характеристиками дешевой недвижимости — площадью, местом расположения, состоянием.

Некоторые дома имеют низкую цену, т.к. владельцам важна срочность. Например, при переезде в другой город или страну, либо из-за долгов перед банком — на порядок выгоднее продать жилье недорого самому, но по низкой цене, чем это сделает банк через аукцион.

Часто бывает, что жилье достается по наследству дальнему родственнику, и он не согласен ждать хорошего предложения по цене, важнее срочность продажи. Иногда скидка доходит до 60-70%!

Недвижимость до 100 тыс. евро может быть самой разной, в зависимости от расположения и состояния. В ФРГ можно недорого купить многокомнатный дом в отличном состоянии. Либо многокомнатную квартиру в новостройке. Зачастую цена зависит от населения города, чем выше — тем дороже.

На стоимость вторичного жилья также влияет престижность и экономическая целесообразность расположения. Например, в исторических районах практически всегда установлена высокая цена. Также недвижимость в курортных городах продается с ощутимой наценкой.

Источник: http://StudyWelt.de/nedorogaya-nedvizhimost-v-germanii/

Судебные объекты Zwangsversteigerung

Судебные объекты Zwangsversteigerung

Информационные данные об объектах недвижимости в Германии, можно получить задолго до наступления самой распродажи. Тем самым, появляется возможность просчитать калькуляцию своих примерных расходов.

Единственной достоверной документацией, имеющей официальный статус, отражающей максимально полное состояние объекта, является экспертиза Gutachten, которая проводится независимым экспертом по назначению районного суда.

В Gutachten отражается весь максимум информации об объекте, которые только можно найти с момента постройки. Это и проведенные работы по ренновации объекта недвижимости, состояние стен, крыши, чердака, подвального помещения, экспертиза земли на содержание токсических веществ.

Независимый эксперт, зачастую, исследует все уголки здания, за исключением, самой квартиры!  Что касается просмотра предлагаемого самого объекта, то в большинстве случаев, посмотреть дом или квартиру с аукциона, можно только снаружи. В связи с тем, что объекты продают от суровой необходимости, доступ внутрь квартиры или дома часто блокируется самими депримированными владельцами.

Ведь по закону до момента продажи, эти люди являются собственниками недвижимости в Германии.

Такая процедура оценки не всегда имеет 100% актуальные результаты, однако она считается единственным критерием оценки недвижимости в Германии на момент приобретения.

Как правило, людей, надеющихся заполучить какой-нибудь «лакомый» лот в ходе судебного заседания, большое количество и стоимость на недвижимость в Германии при распродаже, может возрасти до уровня выше рыночного.

Как ни прискорбно, но потирая руки в ожидании покупки в два-три раза ниже рыночной, можно столкнуться с ситуацией, когда либо цена окажется уже не такой заманчивой, либо «горячий пирожок» перехватит конкурент.

Аукцион есть аукцион:-)

Недорогие квартиры, приобретение недвижимости на аукционах

Источник: http://zitadelle.pro/sudebnyye-obekty

Аукционы в Германии

Аукционы в Германии

Аукционы в Германии immobilien aukzion

Около ста тысяч квартир продаются ежегодно в Германии на так называемых аукционах по принудительной продаже недвижимости
. Этот вид приобретения недвижимости пользуется в последнее время всё большим спросом по двум причинам:

1) возможность покупки как жилых, так и коммерческих объектов на 30-50% ниже рыночной стоимости (плюс отсутствие нотариальных и маклерских расходов) и

2) доступность заблаговременной информации о назначенных аукционах с подробным описанием объектов в рамках экспертизы специализированных оценщиков ( www.zvg-portal.de, www.zwangsversteigerung.de и т.д.).

Аукционы в Германии immobilien aukzion

Безусловно данная форма покупки имеет ряд своих нюансов и кроет в себе некоторые риски, а посему рекомендуется заранее ознакомиться с процедурой проведения аукционов как теоретически, так и практически. Участие в аукционах сторонних наблюдателей не только не возбраняется, но и не требует какой-либо предварительной записи или регистрации.

При активном участии в аукционе необходимо заранее (за неделю до аукциона) перевести залог на счет суда в размере 10% от заявленной судом стоимости объекта (Verkehrswert) либо предоставить в момент торгов чек федерального банка Германии на данную сумму.

Аукцион по одному объекту длится как правило от 40 минут до часа. После оглашения представителем суда выписки по выставленному на аукцион объекту из книги регистрации собственников и требований кредиторов начинаются торги с минимальной стоимости объекта торгов ( Mindestgebot).

В зависимости от количества участников торгов и тактики ведения торгов каждого из них, цена на особо интересные объекты может далеко перешагнуть за рубеж рыночной стоимости.

Поэтому очень важно заранее определить для себя «потолок» стоимости, при котором приобретение того или иного объекта будет себя оправдывать.

Аукцион завершается оглашением решения о приобретении выставленного на торги объекта (Zuschlagsbescheid)в пользу победителя торгов, который с данного дня юридически считается полноправным собственником и вступает во все свои права и обязанности в связи с приобретенной недвижимостью.

Дальнейшая процедура оформления, оплаты и внесения нового собственника в книгу регистрации собственников (Grundbuch) занимает в среднем 6-8 недель и не требует личного присутствия собственника ( пошаговое оформление и уведомление осуществляется посредством почтовой корреспонденции).

Личного участия на самом аукционе можно также избежать при оформлении доверенности, заверенной апостилем в адрес уполномоченного физического или юридического лица.

Аукционы в Германии immobilien aukzion 

Источник: http://immobilien.net.ru/aukzion-2/001959/

Аукцион недвижимости в Германии

Аукцион недвижимости в Германии

В случае наличия долга по кредиту и не кредитоспособности собственника недвижимости, районные суды Германии проводят Аукционы по принудительной продаже недвижимости (Zwangsversteigerung).

Читайте также:  Допустимо ли российско-германское двойное гражданство

Основные моменты покупки недвижимости на Аукционе в Германии:

  1. На Аукционе можно удачно купить недвижимость, её цена может быть до 70% ниже, чем на рынке жилья.

  2. При покупке недвижимости на Аукционе не нужно оплачивать нотариальные и маклерские услуги.

  3. Перед совершением сделки рекомендуется посетить объект недвижимости, чтобы в последующем не пожалеть о сделанном выборе, так как при обнаружении каких-либо недостатков Вы не сможете отказаться от покупки.

    Рекомендуется для начала поприсутствовать на Аукционе в качестве зрителя и только потом участвовать в нём как возможный покупатель.

  4. Для участия в Аукционе суд может потребовать внести на его счёт 10% от цены объекта в качестве гарантии. Эта сумма должна быть переведена до начала Аукциона и будет учтена при покупке или возвращена обратно, если Вы не совершили сделку.

  5. Перечень всех объектов выставленных на Аукцион имеется в суде, там же можно посмотреть и документы по интересующему Вас объекту. Документы включают в себя заключение о техническом состоянии объекта и его стоимости на рынке.

Продажу недвижимости на Аукционе в Германии осуществляет должностное лицо суда (Rechtspfleger), который оглашает выписку из книги регистрации собственников (Grundbuch), требования кредиторов и указывает минимальную стоимость предмета торгов, после чего участники могут делать свои ставки.

Если объект выставлен на Аукцион в первый раз, то для совершении сделки необходимы следующие условия:

  1. ставка должна составлять как минимум 50% от стоимости объекта, заявленной на Аукционе,

  2. если ставка не превосходит 70% от стоимости объекта, то для его продажи необходимо согласие кредиторов,

  3. если ставка превышает 70% от стоимости, объект продается.

Покупатель обязан не позднее, чем через шесть недель после Аукциона перевести всю сумму на счет суда, после этого он становится собственником и будет внесен в Grundbuch.

Адвокат Андрей Нодь

Источник: http://www.ruspravo.de/zwangsversteigerung.html

Покупка недвижимости на аукционе в Германии

Покупка недвижимости на аукционе в Германии

Недвижимость в Германии очень привлекательна для российских покупателей. Объекты в Берлине пользуется неизменным спросом. Во-первых, цены продолжают оставаться низкими по сравнению с другими европейскими странами «первого ряда», такими как Франция, Швеция, Англия.

А по качеству жилой среды, активности культурной жизни, уровню безопасности Берлин нисколько не уступает другим столицам Европы.

Это безусловно самая зеленая столица Европы, треть территории города — сады и парки. Уровень безопасности очень высок — без всякого риска можно гулять по городу в любое время суток.

Качество жилого фонда и вообще строительных объектов в Берлине высокое. Важно также, что все ремонтные работы, замена труб, реставрация и утепление фасадов делаются незамедлительно.

Все это делает Берлин привлекательным для покупателей со всего мира, что и повлияло на повышение цен в последние годы.

При высоком спросе на недвижимость обострилась также проблема нахождения желаемого объекта. То, что выставляется в Интернете на свободном рынке, скорее всего является только приманкой или «образцом», на который должен отреагировать покупатель. Этот объект может быть уже продан или он вообще не существует.

В такой ситуации альтернативой свободному рынку выступает покупка на аукционе.

Аукционы по продаже недвижимости бывают двух типов: открытые и судебные.

Открытый аукцион позволяет участвовать в торгах всем присутствующим в зале, не требует предоплаты за объект, который часто бывет первоначально оценен ниже рыночной стоимости. Его оценка зависит от местоположения и качества предлагаемого объекта.

Центр города и престижные районы стоят дороже, но при этом учитывается и состав населения­, и модные тенденции. Например, в Берлине в последние годы вырос спрос на такие районы как Фридрихсхайн или Нойкельн, где раньше селились лишь бедные люди и мигранты. Теперь там открывают ателье модные художники, много кафе и залов дискотек.

Молодежь создает атмосферу, привлекающую туристов, как это было в свое время в Челси в Нью Йорке.

Как проходит аукцион? Сначала зачитывается описание объекта, затем начинается сам торг. Бывает, что объект уходит сразу, а может быть, и вообще не продан. Однако, во время торгов цена может значительно возрасти, если объект пользуется спросом у собравшихся участников торгов.

После продажи аукционеры получают от 6 до 15% комиссионных, три процента составляют услуги нотариуса. Вместе с налогами нужно рассчитывать на дополнительные расходы около 20% от цены покупки.

Несомненным достоинством всех аукционов является наличие полной информации об объекте, содержащейся в так называемом Экспозе – полного досье на покупаемый объект, включая его историю, оценку его строительных качеств и другие данные. В целом экспозе может достигать сотни страниц описания, анализа и оценки объекта.

Непосредственно после покупки, произошедшей после третьего удара молотка распорядителя аукциона, Вы должны выплатить десять процентов от конечной цены и комиссионные аукционеров. Остальные деньги выплачиваются втечение двух месяцев после продажи.

Кроме открытых аукционов, существуют также судебные аукционы, на которые выставляются объекты, продаваемые банками в связи со смертью владельцев или невозможностью дальнейщей оплаты задолженности по кредитам. О примуществах этого способа приобретения недвижимости существует достаточно публикаций.

Для участия в аукционе нужно примерно за неделю перевести на счет банка 10% от оценочной стоимости объекта. Можно взять на эту сумму чек Бундесбанка.

Первым преимуществом является то, что объект выставляется на продажу по цене на 30%, а то и на 50% ниже его оценочной стоимости. Существуют ситуации, когда объект выставляется за чисто символическую цену, то есть, говоря юридическим языком, ценовые границы падают.

Например, такой случай был, когда подавались квартиры в недостроенном доме, куда нужно было вложить еще достаточно много сил и средств. Тем не менее итог был весьма прибыльным.

Квартиры продавались за несколько евро каждая, потому что владелец хотел от них как можно быстрее избавиться и не платить накладные расходы, которые должны быть оплачены в любом случае, даже если квартира стоит пустая.

Вторым преимуществом покупки на аукционе является полная информация об объекте, содержащаяся в подробной характеристике объекта – экспозе.

Ее должен изучить ваш агент, а также выяснить все обстоятельства сделки до дня назначенных торгов. Пользование экспозе теперь платное.

Кроме того, в суде знают об объекте много больше, чем есть в документах. Эту информацию также должен получить Ваш агент. Он может также договориться с банком о покупки объекта до аукциона.

В таком случае сделка совершается без проведения торгов и объект снимаентся с аукциона.

Третье преимущество – не нужно платить нотариусу и аукционерам, что составляет также значительный процент. В целом экономия может составить от 10 до 50% от первоначальной стоимости объекта.

Конечно, на аукционе бывают разные ситуации и поэтому присутствие профессионала, безусловно, необходимо.

Нужно выяснить детали сделки с банком, который может не согласиться с продажей, если цена ниже 70% оценочной стоимости. Нужно также выяснить все детали у ведущего служащего в суде.

Верно то, что если объект хорош и популярен, он может быть продан по цене выше оценочной стоимости. Все зависит от спроса на аукционе.

Но вероятность купить удачно недорогой объект существует и желающие могут принять в этом участие. Только подготовиться нужно получше. Дело в том, что сделка не аукционе восвсе не «цирк и казино», а напротив, хорошо спланированная и подготовленная акция.

В таком случае будет удача, возможно, не на первой сделке. Аукцион – это внимание и терпение.

К.э.н. Нора Гайдукова

Источник: http://germany.home-rentbuy.com/pokupka-nedvizhimosti-na-aukcione-v-germanii/

Зарубежная недвижимость в Германии, купить недвижимость в Германии недорого

Зарубежная недвижимость в Германии, купить недвижимость в Германии недорого

Уникальное предложение для тех, кто хочет купить недвижимость в Германии

Мы представляем уникальное предложение на российском рынке для тех, кто хочет купить недвижимость в Германии недорого в городе Франкфурт-на-Майне и его окрестностях. Тип недвижимости может быть совершенно разнообразным и зависит от целей для которых Вы ее приобретаете.

Это может быть квартира, малоэтажный многоквартирный дом, таунхаус, отдельный коттедж с земельным участком, отдельный земельный участок для строительства, а также земельный участок для производства.

Состояние объектов тоже разное, как требующее ремонта и дополнительных вложений, так и совершенно новые объекты.

Уникальность нашего предложения заключается в том, что цена этих объектов с учетом дополнительных расходов на покупку, (которые в среднем по Германии составляют около 12% от стоимости) на 20-50% ниже рыночной стоимости аналогичной недвижимости продающейся во Франфуркте. Все наши предложения продаются через аукцион по решению соответствующих органов за неуплату ипотечных кредитов их собственниками.

Мы организуем и полностью сопровождаем покупку интересующей вас недвижимости в Германии, подбираем недвижимость исходя из бюджета, ваших целей и пожеланий. Также предлагаем услуги по страхованию, ремонту и управлению вашей недвижимостью в Германии (сдачу в аренду).

Стандартная процедура купли-продажи недвижимости в Германии

В общепринятой ситуации, для выбора недвижимости необходимо совершить ознакомительный тур, в процессе которого можно будет лично увидеть выставленные на аукцион объекты недвижимости и получить непосредственно всю исчерпывающую информацию по выбранному объекту.

Расчеты по сделке осуществляются только безналичным способом. Оплата может производиться, как с немецкого, так и с любого другого зарубежного счета, в том числе и российского. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецких банках нет. Счет открывается в Евро.

Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия. Для оплаты с российского счета необходимо предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств.

Как правило, достаточно оригинала договора купли-продажи с переводом на русский язык.

Для проведения сделки продавец и покупатель как правило встречаются у нотариуса. При этом одновременного присутствия сторон для заключения договора не требуется – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Перерегистрация прав собственности в Германии происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности и окончательная регистрация. Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца.

После этого, сумма оплаты переводится на счет продавца покупателем напрямую или нотариусом с трастового счета.

Оплата напрямую на счет продавца применяется практически всегда в случае покупки недвижимости лицами, постоянно проживающими в Германии. Оплата посредством трастового счета нотариуса используется в основном в случае покупки недвижимости иностранными гражданами, не проживающими постоянно в Германии.

В этом случае все расчеты, связанные с оформлением сделки купли-продажи (оплата покупной стоимости, налога на приобретение недвижимости, мелких судебных издержек на переоформление прав собственности, разрешения управляющего и др.), производятся нотариусом через специальный трастовый счет.

Трастовый счет открывается нотариусом на конкретную сделку после подписания договора купли-продажи, куда покупатель в течение установленного срока (обычно 2-4 недели) вносит покупную стоимость и дополнительные расходы.

Читайте также:  Особенности заполнения и подачи налоговой декларации в германии

Доступ к трастовому счету имеет исключительно нотариус, который по мере поступления счетов оплачивает все необходимые расходы, а также покупную стоимость на счет продавца.

После получения продавцом покупной стоимости и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные данные хранятся в электронном кадастре (поземельной книге), из которого владелец может в любое время запросить выписку.

Поскольку процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время, в договоре купли-продажи, как правило, оговаривается дата «экономического перехода прав собственности» – дата, начиная с которой покупатель перенимает все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных расходов и т.д. Полная процедура сделки купли-продажи и перерегистрации прав собственности от начала подготовки документов на покупку до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от 2 до 4 месяцев, но иногда и дольше, если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.

Расходы на приобретение недвижимости:

  • Расходы на оплату услуг нотариуса и регистрацию сделки – от 1,5 до 3% в зависимости от стоимости недвижимости
  • Расходы на оплату услуг риэлтора – до 6% от стоимости недвижимости
  • Налог на приобретенную недвижимость 5% от стоимости недвижимости (единовременный платеж)

ИТОГО: 12,5-15%

Процедура купли-продаж недвижимости через аукцион

При приобретении недвижимости через аукцион, процедура покупки кардинально отличается от общепринятой. Появляется возможность купить недвижимость в Германии недорого. Организация проводящая торги называется Amtsgericht. Торги проводит судья. В назначенное время потенциальные покупатели встречаются в здании суда.

Судья зачитывает информацию о продаваемом объекте и объявляет о возможности заинтересованных сторон предъявить материальные претензии по данному объекту (задолженности по коммунальным платежам, налогам, арендной плате и т.д.). Судья устанавливает 30 минутный срок для предъявления официальных претензий и требований.

По истечению этого срока судья объявляет о том, что любые другие претензии более не принимаются. Далее все желающие приобрести данный объект регистрируются и передают секретарю суда паспорт и чек на сумму 10% от оценочной стоимости объекта. Первый из покупателей при регистрации называет свою стартовую цену, но не ниже 50% от оценочной стоимости.

Каждый последующий из регистрирующихся должен повышать ставку предыдущего с минимальным шагом в 1000 Евро. Далее судья объявляет о начале торгов и оглашает наивысшую заявленную сумму за объект. Победителем аукциона является тот покупатель, который в процессе торгов предложит наивысшую цену за данный объект.

Чек на сумму в размере 10% от оценочной стоимости остается в суде и идет в счет оплаты за данный объект. Остальные чеки возвращаются проигравшим покупателям. По итогам торгов устанавливается срок для окончательного расчета за объект, как правило до 6 недель и после оплаты судья выносит решение в пользу покупателя, о приобретении им права собственности на данный объект.

Регистрация прав собственности в поземельной книге происходит одномоментно с вынесением судебного решения.
В данном случае исключаются расходы на нотариуса и риэлтора.

Экономия: 7,5-9%

Расходы на покупку недвижимости в Германии через аукцион

Налог на приобретенную недвижимость 3,5% от стоимости недвижимости (единовременный платеж)
Таким образом, покупка недвижимости через аукцион экономит покупателю от 20 до 50% от рыночной стоимости аналогичного объекта, но который продается в свободной продаже через маклеровское агентство в земле Гессен, а также экономит время, так как собственность оформляется сразу же после проведения торгов.

Содержание недвижимости

  • Ежегодный налог не недвижимость (пример: дом 240 кв.м с участком 4,5 сотки) – 169 Евро
  • Обязательная страховка от пожара – до 100 Евро в год
  • Чистка дымоходов – до 50 Евро за каждый в год
  • Вывоз мусора – до 20 Евро в месяц
  • Вода и канализация – 9 Евро за 1 куб.м. в месяц

Общая информация о городе Франкфурт-на-Майне

Франкфурт-на-Майне – часто называемый просто Франкфурт, крупнейший город земли Гессен и пятый по величине в Германии с населением в 672 000 человек, по состоянию на 2009 год. Численность населения с пригородами составляет 2 295 000 жителей.

Расположенный на реке Майн, Франкфурт является финансовым и транспортным центром Германии и крупнейшим финансовым центром континентальной Европы. Здесь располагаются Европейский Центральный Банк, Федеральный Банк Германии, Франкфуртская Биржа и Франкфуртская Ярмарка.

Франкфуртский аэропорт один из наиболее нагруженных международных аэропортов. Франкфурт — единственный из городов Германии вошедший в «десятку альфа-городов мира» и является центром коммерции, культуры, образования и туризма.

Согласно исследованию компании Mercer Human Resource Consulting Франкфурт является вторым городом Германии и сорок восьмым в мире по уровню стоимости жизни.
В Германии существует два города с названием Франкфурт: Франкфурт-на-Майне (земля Гессен) и Франкфурт-на-Одере (земля Бранденбург).

В Германии в повседневной речи «по умолчанию» под именем Франкфурт понимают Франкфурт-на-Майне.
Город делится на 46 административных кварталов, которые, в свою очередь, делятся на 118 городских округов. Крупнейшим городским кварталом является Заксенхаузен.

Большинство административных кварталов представляют собой ближайшие пригороды, либо бывшие отдельные города наподобие Хёхста. Некоторые районы города, такие как Норденд возникли во время бурного роста эпохи грюндерства, тогда как другие сформировались на основе поселков, ранее принадлежавшим другим районам.

Климат

Франкфурт является одним из самых теплых регионов Германии. Климат во Франкфурте, как правило, довольно мягкий. Зимой средняя максимальная дневная температура в январе составляет около 3,8 ° C, а средняя ночная минимальная температура —1,1 ° С . В январе снег, в среднем, держится около семи дней, а высота снежного покрова редко превышает десять сантиметров.

Только в Таунусе, на северо-западе от города, снег чаще встречается в зимний период.
Лето с максимумом около 25 ° С (в среднем, на десять дней в год, температура — около 30 ° С) довольно теплое, с редкими ливнями и грозами, но в центре города лето может быть довольно влажным.

С июня по август температура в среднем от 17,1 до 19,4 ° C, а зимой — в среднем с 1,6 до 2,7 ° C.

Районы Франкфурта

  1. Innenstadt I (City)
  2. Innenstadt II
  3. Innenstadt III
  4. Innenstadt IV
  5. Süd (South)
  6. West
  7. Mitte-West (Central West)
  8. Nord-West (North West)
  9. Mitte-Nord (Central North)
  10. Nord-Ost (North East)
  11. Ost (East)
  12. Kalbach
  13. Nieder-Erlenbach
  14. Harheim
  15. Nieder-Eschbach
  16. Bergen-Enkheim

Аналитика недвижимости

В Германии не существует ограничений на покупку жилой и коммерческой недвижимости для иностранных граждан. Купить недвижимость в Германии может как физическое, так и юридическое лицо. Франкфурт располагает самой крупнейшей в Германии концентрацией домовладельцев.

Этому способствует наличие в городе большого числа работников финансовой сферы и высокой привлекательностью города среди иностранцев, численность которых достигает четверти от всего населения города. По этим причинам рынок недвижимости Франкфурта «живет» по другим законам, нежели другие города страны.

Рынок недвижимости в Германии «просел» в ходе процесса интеграции Западной и Восточной Германии, хотя в крупных городах на западе страны, таких как Франкфурт, рынок недвижимости достаточно оживленный и привлекает к себе покупателей с Дальнего Востока.

Владение собственностью на территории Германии не дает автоматически право на постоянное проживание, однако, способствует этому, как доказательство материальной независимости. Каждый случай запроса о предоставлении вида на жительство рассматривается в индивидуальном порядке.

Далее мы на конкретных примерах продемонстрируем стоимость недвижимости на свободном рынке и стоимость аналогичной недвижимости продающейся через аукцион. Недвижимость и цены 4-х комнатная квартира, в центе города Оффенбах, который практически соединен с Франкфуртом, общая площадь 80 кв.м, продается через маклерское агентство. Расположена в доме 1910 года постройки, с ремонтом и имеет одно парковочное место.

Рыночная стоимость квартиры 119000 Евро + расходы 18,5%. Сумма составляет 141000 Евро.

4-х комнатная квартира в доме 2011 года постройки, общая площадь 155 м², жилая площадь 145 м², 2 с/у, Франкфурт-на-Майне.
Рыночная цена 549 000 Евро + расходы 18,5%. Сумма составляет 650000 Евро.

4-х комнатная квартира в доме 2011 года постройки, общая площадь 105 м², жилая площадь 95 м², 1,5 с/у, личная терраса, личный сад, парковка, интернет, ТВ, Франкфурт-на-Майне.
Рыночная цена 399 000 Евро + расходы 18,5%. Сумма составляет 473000 Евро.

Наши предложения – купить недвижимость в Германии

4-х комнатная квартира в доме 1992 года постройки на 2 этаже в центе города Оффенбах, который практически соединен с Франкфуртом, площадь 86 кв.м, продается через аукцион.

Имеет 4 комнаты,1 санузел, 1 ванную, кухню, лоджию, кладовую в подвале и парковочное место в подземном гараже. Оценочная стоимость 126000 Евро.
Расчет инвестиций: при покупке за 70% + 9,5% расходы, общая сумма составит 96579 Евро.

Экономия покупателя составляет 44421 Евро в сравнении с покупкой аналогичной квартиры через маклеровское агентство.

2-х квартирный дом 1969 года постройки, 4-х уровневый, общая площадь 366 кв.м, жилая площадь по этажам 97, 94, 66 кв.м, подвал 109 кв.м., земельный участок 759 кв.м.

  Адрес:  Suedring 23, 63500, Selingenstadt, до Франкфурта 29 км, время в пути 28 мин., население 20000 человек. Оценочная стоимость 275000 Евро. Расчет инвестиций: при покупке за 70% от оценочной стоимости + расходы 9,5%, итого расход  210000 Евро.

Экономия 65000 Евро без учета расходов на покупку по обычной схеме (около 12,5%).

Доход от сдачи в аренду от 18 до 22 тыс. Евро в год.

2-х квартирный дом 1980 года постройки, 2-х этажный, жилая площадь 180 кв.м, земельный участок 719 кв.м имеется гараж и хоз. постройки. Адрес: Kleiner Weinberg 7, 63579, Freigericht.

До Франкфурта 41 км  время 42 мин, население около 13000 человек. Оценочная стоимость 175000 Евро. При покупке за 70% от оценочной стоимости + расходы 9,5%, итого расход 134000 Евро. Экономия: 41000 Евро.

Годовой доход от сдачи в аренду 12-13 тыс. Евро.

2-х квартирный дом 1980 года постройки, 2-х этажный, общая площадь 286 кв., земельный участок 836 кв.м. Адрес: Am Aubach 38, 63619, Bad Orb — это курортный городок с населением 10000 человек. До Франкфурта 58 км., время в пути 45 мин. Оценочная стоимость составляет 210000 Евро. При покупке за 70%  от оценочной стоимости + расходы 9,5%, итого расход 160956 Евро. Экономия: 49044 Евро.

Доход от аренды составит от 19200 до 21000 Евро в год

3-х комнатная квартира, жилая площадь 83 m², кухня, коридор, кладовая, гостевой санузел, 2 балкона, помещение в подвале дома, парковка. Дом 1991 года постройки. Niederrad – район Франкфурта. Адрес: Paul-Gerhardt-Ring, 68
Оценочная стоимость объекта 175 000 EUR. Стартовая цена – 50% (87500 Евро).

Подробную информацию о наших предложениях смотрите в разделе зарубежная недвижимость.

Полезные ссылки

Официальный сайт города Франкфурт на русском языке

Интерактивная карта Германии

Источник: http://www.realtor2you.ru/pages/germ

Ссылка на основную публикацию