Недвижимость в германии: роль управляющей компании

Управление недвижимостью в Германии в 2018 году

Недвижимость в Германии: роль управляющей компании

Покупка жилья за границей – важное событие в жизни каждого инвестора. Но после заключения сделки хлопот у нового собственника не уменьшится. Наоборот, с этого момента ему придется заботиться о своем приобретении с учетом местных законов и правил.

Вот здесь как раз и пригодится иметь на месте личного представителя, который избавит от хлопот, вызванных вступлением в право владения объектом, и поможет извлечь максимальную выгоду из сдачи его арендаторам.

Изучить, на каких принципах строится управление недвижимостью в Германии, необходимо всем, кто намерен приобрести здесь некоторое количество квадратных метров.

Доверительное управление: что скрывается за понятием

Такой термин, как «доверительное управление», используется в определенных кругах в большей части стран мира.

Во всяком случае, законодательства развитых держав непременно оперируют им, когда речь идет о передаче части прав владельца недвижимым имуществом иному лицу.

Чаще всего спектр этих прав касается всех действий с нею за исключением процедуры отчуждения. Такими полномочиями доверенное лицо не наделяется.

Необходимость в управлении возникает в связи с тем, что иностранный гражданин не может все время находиться в стране, где расположен его дом. Во всяком случае, в немецком государстве факт вступления в право собственности не дает возможности получить ВНЖ. Да, он характеризует владельца с выгодной стороны, но не обеспечивает резидентство.

Пребывая в своей родной стране, счастливый обладатель зарубежной недвижимости не сможет отслеживать своевременное внесение оплаты за коммунальные услуги, внесение средств в счет аренды квартиросъемщиками, следить за аккуратным обращением с квартирой в целом. Все это берет на себя официальный представитель.

Таким образом, доверенной компании предстоит:

  • вести переписку со всеми имеющими отношение к жилому объекту сторонами – съемщиками жилья, владельцем, коммунальными службами, исполнительными органами на местах;
  • проводить все сопутствующие платежи, осуществлять контроль выплат по договору аренды;
  • предоставлять отчет собственнику по всем финансовым операциям;
  • принимать жалобы от квартиросъемщиков;
  • получать почту;
  • обеспечивать ремонт помещения (оплата за материалы и рабочую силу вносится отдельно);
  • подыскивать новых арендаторов при необходимости.

Отсюда следует, что уполномоченный представитель занимается всеми техническими и экономическими вопросами, связанными с управлением недвижимым имуществом, так, как это делал бы сам собственник, имей он возможность постоянно находиться на одной территории со своей собственностью.

Что следует учитывать, выбирая объект для покупки

Если 2018 год ознаменуется для вас покупкой зарубежной недвижимости, не забудьте, что успешной сделку можно считать не только в том случае, когда вам подвернется нечто по хорошей цене. В большинстве случаев значение имеет и сам объект. Прежде чем остановить свой выбор на чем-либо, примите во внимание следующие характеристики:

  • место расположения дома или квартиры. В крупных городах Германии очень сложно приобрести невостребованное жилье. Чем бы вы ни решили обзавестись в таких городах как Берлин или Мюнхен, вы всегда сможете это жилье сдать. Чего не скажешь о сельской местности.
  • качество постройки. Несмотря на то, что все в этой стране так хорошо, вероятность попасть на ветхий или некачественный объект очень высока. Это означает, что вам предстоит разузнать все о вашей покупк: дата строительства, по возможности сведения об используемых материалах, инфраструктура дома, фасад и прочие технические характеристики. Особое внимание уделите крыше, отоплению, стенам. Уточните, как давно проводились последние ремонтные работы, какие переделки были осуществлены после строительства. Возможно, были затронуты несущие стены или утеплен пол;
  • соответствие запрашиваемой стоимости рынку в данном регионе. Очень часто она бывает завышенной, что является личной прихотью прежних владельцев;
  • внимательно изучите заключения собраний собственников помещения. Порой они могут содержать в себе очень полезную информацию;
  • проанализируйте коммунальные платежи. Имеет значение, насколько регулярно они вносились, не оплачивались ли они по завышенному тарифу. Если такой факт имел место, нужно выяснить, почему. Может оказаться, что предыдущие собственники находятся на стадии судебного разбирательства по данному вопросу;
  • уточнить, сколько человек владеет жильем на момент продажи.

Перед днем сделки у вас не должно оставаться ни малейших сомнений относительно вашей покупки.

Какие обязанности возлагаются на управляющую компанию

Основная цель покупателя как инвестора – извлечение наибольшей прибыли от своего приобретения.

Вполне логично, что хочется найти съемщиков, которые бы регулярно вносили плату за проживание, бережно использовали вверенное им имущество и не дергали арендодателя по всяким мелким вопросам.

В связи с этим будет важно понимать, решение каких именно задач вы можете возложить на вашего представителя в Германии.

Читайте также

Коммерческие аспекты

Для начала разберемся с коммерческими нюансами, которые берет на себя посредник:

  1. Открытие счета в банке. Иногда доверитель допускает использование уже существующего счета, на котором управляющая компания сможет проводить все операции в онлайн-режиме. При этом доверенное лицо всего лишь управляет арендным счетом, не получая право использовать поступающие на него средства на собственные нужды.
  2. Контроль поступления платежей за аренду.
  3. Отправление предупреждений съемщикам, если они вовремя не оплатили свое проживание.
  4. Оплата всех текущих расходов: налоги, кредит, разного рода услуги. Выплаты производятся с арендного счета, если имеются в наличии все необходимые документы и деньги.
  5. Осуществление ежегодного перерасчета по потреблению коммунальных услуг в уполномоченных организациях – вода, газ, отопление, электричество.
  6. Ежегодная сверка эксплуатационных расходов со съемщиками квартиры.
  7. Предоставление отчетов по всем платежам.
  8. Отслеживание поступлений и хранения залогов в фонд оплаты за проживание.
  9. Предоставление отчетов владельцу недвижимости, если произошли некоторые изменения со счетом.
  10. Ежегодный отчет перед арендодателем о движении средств на арендном счете.

Решение технических вопросов

Кроме вопросов финансового характера управляющая компания берет на себя решение всех технических моментов, с которыми неизбежно приходится сталкиваться, имея дело со зданиями и сооружениями. В частности, собственник может рассчитывать на содействие в следующем:

  • Организация и осуществление ремонтных работ различной направленности, как плановых, так и внеплановых. Это может быть обновление устаревших или пришедших в негодность систем коммуникации или деталей самой постройки. Сюда же можно отнести и ремонт, который понадобился в результате возникновения аварийной ситуации.
  • Принятие необходимых мер для экономии и оптимизации потребляемых ресурсов.

Данный перечень обязанностей не является полным. Зависеть он будет от личных требований владельца недвижимости и от характеристик самого объекта.

Юридические и представительские вопросы

Самой сложной можно считать сферу юридическую, затрагивающую взаимоотношение с законами чужой страны.

Не имея должных знаний, опыта и владения немецким языком, собственник жилого или коммерческого помещения может оказаться в довольно невыгодной для себя ситуации.

Ведь законодательство ФРГ может иметь множество подводных камней, обойти которые способен только человек, который хорошо о них осведомлен. Итак, в юридическом плане управляющей компании предстоит сталкиваться со следующими моментами:

Читайте также

  • Представлять интересы собственника во всех государственных органах и иных структурах, которые имеют отношение к вопросу владения недвижимостью.
  • Проводить переговоры с третьими лицами и съемщиками с целью оптимизации управления объектом
  • Ставить арендаторов в известность о повышении арендной платы после того, как она будет согласована с собственником.
  • Заключать и расторгать договоры аренды от имени владельца жилья.
  • Вести переписку и хранить всю корреспонденцию, касающуюся вверенного объекта. Предоставлять владельцу копии полученных писем и извещений.
  • Работать со страховщиками, если возникают страховые случаи.
  • Взаимодействовать с адвокатами, когда требуется их вмешательство.

Данный список также не является окончательным. Полный перечень будет обусловлен особенностями здания и его состоянием.

Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам

Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:

  • в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
  • если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.

Источник: https://zagranportal.ru/germaniya/nedvizhimost/upravlenie-nedvizhimostiu-germanii.html

Управление недвижимостью в Германии

Dominart Real Estate GmbH является управляющей компанией в Германии и предоставляет полный комплекс услуг доверительного управления недвижимостью от небольшой квартиры или дома до многоквартирных доходных домов, объектов коммерческого назначения.

Мы отличаемся от других управляющих компаний, тем что предлагаем более широкий сервис рассчитанный на иностранных инвесторов, в том числе не проживающих в Германии, говорим на удобном для вас языке, предоставляем услуги бухгалтера (налогового консультанта), дизайнера и архитектора, выполняем ремонтные работы. При необходимости поможем вам связаться с нотариусом или юристом.

Доверительное управление квартирой в Германии

1. Подключение электричества, телефона, интернета 2. Ведение переписки с арендатором, домоуправлением, коммунальными службами и органами власти 3.

Ведение банковского счёта, проведение всех необходимых платежей, контроль за ежемесячными выплатами аренды владельцу 4. Предоставление ежегодного отчета о движении средств на счету 5.

Контакт с арендатором (повышение арендной платы, пересылка напоминаний об оплате, принятие жалоб и др.) 6. Услуги приема почты 7. Организация ремонтных работ (оплата отдельная)

Стоимость услуг 29 евро в месяц

В случае если квартира не сдана и не будет сдаваться в аренду; стоимость услуг 15 евро в месяц!

Домоуправление в Германии

Полное техническое и экономическое управление доходными (многоквартирными) домами. 1. Непосредственно управление жилыми домами.

Работа с арендаторами и собственниками, поиск новых арендаторов, заключение договоров аренды, с коммунальными хоз-ми, обеспечение дома коммунальными услугами и контроль за своевременной их оплатой 2.

Техническое обслуживание жилого фонда, включающее текущий ремонт, обслуживание инженерных коммуникаций и мелкий ремонт зданий и квартир… 3. Ведение бухгалтерского учета и управление средствами жителей и собственников.

Если Вы сообщите параметры дома, адрес, кол-во квартир в течении 24 часов мы сообщим вам стоимость услуг домоуправления;

Управление коммерческими объектами в Германии

В области управления коммерческими объектами мы предлагаем вам тот же спектр услуг, но с учетом особенностей, связанных с коммерческой недвижимостью. Таковыми являются, к примеру, сроки расторжения договоров аренды или залоговая сумма аренды коммерческих помещений.

Стоимость управления недвижимостью в Германии:
Жилая — 19 евро в месяц (в случае если квартира не сдана и не будет сдаваться в аренду). Управление квартирой сданной в аренду стоит 29 евро в месяц.

Если у Вас возникли вопросы или пожелания, вы можете связаться с нами заполнив форму обратной связи(ниже) или же по тел: +49 176 85 65 35 15 тел. +7 (499) 638 39 45 тел. +49 (30) 516 417 63

email: kontakt@berlin-realestate.ru

Источник: http://berlin-realestate.ru/page/upravlenie-nedvizhimostyu-v-germanii

Управление недвижимостью в Германии

Если вам нужна управляющая компания в Германии, агентство Стадивелт возьмет на себя ВСЕ заботы и хлопоты по содержанию жилья.

Цена

Цена за управление недвижимостью Германии — от 15 до 30 евро в месяц (квартира или коммерческая площадь)

В стоимость управления входит:

  • Ведение корреспонденции с ведомствами;
  • Решение проблем ЖКХ;
  • Сдача отчетов, отчислений и общение с налоговой;
  • Взаимодействие со страховыми компаниями;
  • Поиск и взаимодействие с жильцами;
  • Консультации и ежемесячный отчет.

Пришлите на info@studywelt.de описание объекта, а мы сделаем предварительную оценку стоимости работ.

Или позвоните: +49 157 524 106 91 (можно прислать СМС, мы перезвоним)

Главные причины, почему обращаются к нам

  1. Мы даем возможность расторжения договора в течение 30 календарных дней. Что-то не понравилось? Вы вправе «уволить» нас. Нам кажется, это честно, и в таких условиях мы заинтересованы, чтобы все было на высшем уровне
  2. Наша управляющая компания в Германии решает вопрос с поиском жильцов.

    Мы гарантируем заселение за 4-8 недель.

  3. Мы следим за сохранностью жилья, чтобы жильцы ничего не сломали, не побили и не испортили.
  4. Нет таких задач, которые бы мы оставили неразрешенными. Любые возникающие проблемы с недвижимостью в ФРГ — наши проблемы.

    Вам остается лишь читать отчеты и смотреть фотографии, как хорошо под нашим контролем. Словом, полный аутсорсинг.

Отзывы

Вид услуг: поиск и покупка многоквартирной недвижимости, управление домом в Германии, организация ипотеки ремонтных работ, организация ремонта.Отзыв: «Фирма отвечает на любые вопросы, добросовестно подходит к „делу“. Все прошло очень быстро, сделка завершилась в течение месяца. Сразу после покупки согласовали ремонт. Работы сданы в срок. Я доволен. Ребята работают!!!»
Услуги компании: управление объектом, финансирования в немецком банке ремонтных работ, проведение ремонта, организация накопительной программы в банке (финансирования под 2,0%).Отзыв: «Цены и оперативность приятно удивляют. Для оформления финансирования прилетал ровно один раз, на подпись. При управлении домом помогают в решении задач, которые не предусмотрены договором, не тянут деньги за каждую мелочь.»

Как работаем мы, а как другие

Как правило, граждане России, Украины и Беларуси покупают с нашей помощью недвижимость в ФРГ в качестве инвестиций — под сдачу в аренду немцам. Находясь в своей стране, им нужен посредник, который сможет следить за домом. Любые дела по дому мы берем на себя, владелец получает доход с арендной платы и покрывает стоимость наших услуг.

Сейчас в под нашим контролем 12 домов в Германии, некоторые клиенты «сбежали» к нам от конкурентов.

Недобросовестные компании завышают стоимость на управление домом в 3-5 раз (выше немецких цен!). Используют неосведомленность клиента о реальной стоимости. Многие агентства принципиально не берутся за заселением объектов. Работа за баснословные деньги сводится к оплате счетов, не покидая офиса, а доход и развитие недвижимости игнорируется.

Мы управляем недвижимостью по реальным немецким ценам — от 15-30 евро. Дома выводятся на приличный доход через грамотный поиск съемщиков и наработанные схемы по повышению ценника. Вообще все заботы по поиску жильцов и максимальному доходу дома — на нас.

Мошенники заключают договор без права расторжения, в результате клиент обязан по закону оплачивать услуги компании.

В нашей практике встречался договор на 5 лет! Мало того, что стоимость была завышена, недобросовестная компания получала оплату при отсутствии какой-либо деятельности — так был составлен договор.

Запомните и требуйте: должна быть возможность расторжения договора в течение одного месяца.

Мы даем возможность прекратить сотрудничество с нами в течение 30 дней. Что-то не понравилось? Вы вправе «уволить» нас. Нам кажется, это честно, и в таких условиях мы заинтересованы, чтобы все было на высшем уровне: быстро решаем вопросы, оперативно ищем съемщиков, следим за домом и имуществом. Довольные клиенты привлекают новых — это и нам, и Вам на пользу.

Звоните сейчас: +49 157 524 106 91

Источник: http://StudyWelt.de/upravlenie-nedvizhimostyu-v-germanii/

Что движет недвижимость Германии Часть 47. Чтоб объектом управлять — нужно очень много знать

Что движет недвижимость Германии Часть 47. Чтоб объектом управлять - нужно очень много знать

В данной серии публикаций «Что движет недвижимость Германии» читателю уже предлагались материалы, которые разъясняют зарубежному владельцу объектов недвижимости в Германии нормативный статус и требования к квалификации тех или иных участников процесса владения и управления объектом.

Вот лишь некоторые ссылки, из которых можно почерпнуть полезную информацию о том, кто такой маклер или управляющий и какова их практическая роль для российского владельца немецкой недвижимости:
— Кто такой управленец недвижимостью
— О том, кто такой маклер недвижимости
— Что может и должен маклер
— Зачем Вам маклер

К написанию сегодняшнего материала, который дополнит правильное представление об управленце меня побудило одно недавнее решение судебных инстанций Германии в сфере управления объектом недвижимости, а так же ряд недавних вопросов от российских граждан, которые изъявили желание приобрести недвижимость в Германии и некоторые из них уже попали в «критическую ситуацию».

И так, любая покупка квартиры, дома или коммерческого объекта в Германии начинается с привлечения посредника, который имеет много разных имён: маклер, дилер, брокер или риелтор и, разумеется, рекламирует свои услуги для русскоязычных ищущих на их, на русском языке. Это понятно, логично и не вызывает никаких нареканий.

Казалось бы, покупатель, который всё таки воспользовался услугами таких посредников и остался доволен предложенным ему и даже купленным объектом может быть спокоен в том, что нашел себе «надёжного партнёра».

Последний же и разъяснит ему любую мелочь, и поможет в решении всех вопросов относительно «покупки», и перевод с немецкого сделает, и адресок подскажет, и сориентироваться в «чужом менталитете» поможет.

В общем, что называется «подсадили» покупателя на полный контроль…

Многие иностранные покупатели недвижимости в Германии руководствуются народной мудростью: «От добра добра не ищут» и продолжают видеть в таком посреднике то, что в народе называют «И швец, и жнец и на дуде игрец».

Обычный посредник, который всего лишь помогает найти и посмотреть объект, представляет как собственноручно отретушированные картинки, так и услужливо свозив «клиента» на объект и гордо открыв ему двери «чужими» ключами, вдруг, спустя время, оказавается ни кем иным, как управлющим данным объектом.

Любой нормальный иностранный покупатель-обыватель логично спросит: «И что же тут плохого, кто как не управляющий лучше всего знает свой объект, доверенный ему в управление предыдущим собственником…»

В этом как раз и кроется вся суть проблемы.

Знания об объекте и умения его представить, навыки и уловки, которые нужны для его продажи — это одни знания, знания посрдника, задача которого побыстрее «толкнуть» товар, представив его в наилучшем свете. Это знания и умения торговца, рекламщика, пиарщика, зазывала, слуги и помошника в вопросах «показать и завернуть покупку» и «положить её в пакетик». Этим он зарабатывает, это его и хлеб, и масло.

Работа управленца же связана совсем с другой материей, которая относится к знаниям из области прав и обязанностей собственников, всего сообщества, ведомств и органов контроля налогового, строительноно и правового сектора в сфере недвижимости.

Законодатель Германии не зря закрепил требования к управляющему в целом ряде норм. Так, в §§ 21, 23, 24, 25, 27 WEG заложены права и обязанности управленца, а в других нормах этого закона устанавливаются правила и порядок отношений между владельцами, управленцем и другими органами совместного владения многоквартирной недвижимости.

При этом, Закон (WEG) т.е. о владении долей в многоквартирном объекте, нигде не говорит о посреднике и его роли при покупке объекта, т.е. деятельность посредников регулируется совсем другими нормами сертификации данного вида предпринимательства по торговле «товаром с недвижимыми свойствами».

Вот случай от 2017 года, который поможет покупателю понять кто есть кто и определить, кто в «магазине недвижимости» директор, кто продавец, а кто подсобный работник.

Управляющий объектом одного сообщества владельцев, как обычно, как то ему предписывается законом и в рамках выполнения своих обязанностей согласно WEG, составил годовой расчёт по объекту недвижимости.

На ежегодном собрании собственников (которое он так же и созывает согласно целого ряда норм) он представил свои расчёты и собственники утвердили т.н.

экономический план объекта (что так же составляется управляющим).

Но некоторые владельцы отдельных квартир не согласились с правильностью расчётов относительно распределения расходов за отопление объекта и в судебном порядке оспорили решения всего собрания в части расчётов, сделанных управляющим.

Дело здесь не в подробностях расчётов и не в конкретных результатах отчёта управляющего (которые опускаются), а в сути решения суда в этом деле.

Владельцы, несогласные с расчётом, который утвердило большенство на собрании собственииков подали иск против управляющего по возмещению ущерба в размере около 13 тысяч евро.

Суть иска сводился к тому, что управляющий в своих расчётах не учёл решение высшей инстанции (Верховного Суда), при применении котрого в результате расчёта, сообщество должно было «остаться в прибыли» относительно распределения расходов отопления.

В суде вопрос стал ребром: должен ли управляющий учитывать все решения верховных инстанций для эффективного управления объектом и осуществления своих экономических расчётов?
Если не должен — иск необоснован, если должен — управляющий осуществил управление и выполнение своих обязанностей в части расчётов не надлежащим образом и должен возместить ущерб.

Суд постановил, что «…эффективное управление объектом и надлежащее выполнение своих обязанностей, включая соответствие расчётов последним решения верховных инстанций — прямая обязанность управляющего.

Незнание тех или иных решений верховных инстанций, которые напрямую влияют на финансовое состояние объекта — является недостаточным исполнением своих обязанностей и ответственность за последствия ложится на управляющего…» (см. решение от 19.06.

17, AG Wedding, ном акт. 22a C 63/17).

Источник: https://pravorub.ru/articles/81760.html

Управление жилой недвижимостью в Германии Управление жилой недвижимостью в Германии (управляющая компания – совет жильцов – объединение собственников жилья) — презентация

1 Управление жилой недвижимостью в Германии Управление жилой недвижимостью в Германии (управляющая компания – совет жильцов – объединение собственников жилья) Презентации в рамках двух проектов: «Энергосберегающая санация жилых зданий», гг., финансируемого Фондом Фридриха Науманна ЗА СВОБОДУ и «Устойчивое развитие жилищного хозяйства в Украине: содействие местному развитию и усиление роли общественных организаций», , частично финансируемого ЕС г. Запорожье, г. 1<\p>

2 Жилищное предприятие Профессиональный кадровый штаб /правление Управляющая (управляющая-сервисная) компания Личное управление: управляющий (физическое лицо) Формы управления жилой недвижимостью 2<\p>

3 Жилищная управляющая компания УК – Совет жильцов – Объединение собственников Объединение собственников (ОС) многоквартирного дома BEIRAT – Совет жильцов (СЖ) Жилищная управляющая (управляющая- сервисная) Компания (УК) 3 Управляющий заключает договор с ОС ОС выбирает УК выбирает контролирует кооперируют взаимное доверие<\p>

4 Правовая база, регулирующая взаимоотношения собственников между собой и управляющей компанией 1. Положения конституции (Grundgesetz) 2. Гражданский кодекс (BGB) 3. Закон о праве собственности на жильё (WEG) 4. Декларация о разделе общей собственности в доме (Teilungsvertrag) 5. Правила внутреннего распорядка в доме (Hausordnung) Жилая собственность (индивидуальная / общая) Собственность на нежилые помещения 4<\p>

5 Создание объединения собственников жилья (ОС) Статус, функции ОС урегулированы в Законе о праве собственности на жильё и в «Декларации о разделе общей собственности в доме» Объединение собственников многоквар. дома (ОС) Способ создания объединения собственников жилья (ОС) Договор между собственниками Раздел общей собственности единоличным собственником Члены объединения: Физические и юридические лица Управление ОС Общее собрание членов ОС Управляющая компания – исполнительный орган СЖ – контрольный орган для УК и связь между УК и ОС 5<\p>

6 Совет жильцов (СЖ) BEIRAT – Совет жильцов (СЖ) Три члена – председателя и двух других членов (собственников) СЖ работает на общественных началах Выбирается жильцами на три года Представляет интересы жильцов по отношению к жил. упр. компании Поддерживает управляющего при исполнении его обязанностей (напр. проверяет один раз в год счета жилищной управляющей компании СЖ заседает по надобности, председатель созывает CЖ Статус, функции Правления ОС урегулированы в Законе о праве собственности на жильё и в «Декларации о разделе общей собственности в доме» 6<\p>

Источник: http://www.myshared.ru/slide/970261/

Управление недвижимостью в Германии: полезные советы

1. Работайте с профессионалами

Когда совершаешь крупную сделку, а покупка недвижимости всегда таковой является, очень важно заручиться поддержкой профессионала, который будет отстаивать ваши интересы. И тем более, на незнакомом зарубежном рынке. Зачем нужен партнер, наверное, объяснять не надо. А вот как его выбрать, как оценить профессионализм компании, если сам профессионалом не являешься, — важный вопрос.

«Я бы в первую очередь изучила рекомендации, — советует генеральный директор WiP Immobilien Регина Боргер. –Посмотрите, что уже сделала компания. Попросите контакты клиентов, которые уже пользовались их услугами. Это лучшее доказательство профессионализма.

Также вы можете оценить компанию по их специализации. Например, в Баварии около 80 фирм предлагают услуги по управлению недвижимостью. При этом многие занимаются всем подряд: продажей, туризмом, медициной, арендой автомобилей… Думаю, для покупателя выгоднее работать с узкопрофильными специалистами, т.к. они лучше знают свой рынок.

И наконец, важный говорящий параметр – это участие фирмы в профессиональных организациях, Ассоциации управляющих и Обществе по защите прав собственников. Это показатель солидности организации».

2. Изучайте объект перед сделкой

В случае с Мюнхеном здесь дело даже не в расположении или качестве недвижимости.

В столице Баварии сдается в аренду и быстро продается буквально все – квартиры и дома, большие и маленькие, дешевые и дорогие, в центре и на окраинах.

Риск купить неликвид, который будет простаивать без нанимателя, в Мюнхене минимален. Зато вероятность переплатить и неправильно рассчитать доходность имеется.

«Важно понять, насколько цена адекватна и соответствует рынку, — рассказывает Регина Боргер. – Когда мы проверяем объект, мы смотрим на его техническое состояние и расположение.

Очень важно, какие там отопление и крыша (фасад – уже декорации), какие ремонтные работы проводились и что планируют делать в будущем.

Обязательно надо прочитать протоколы собраний собственников за последние несколько лет, чтобы их решения не стали сюрпризом для нового владельца.

Также мы оцениваем экономическую составляющую объекта. Необходимо выяснить, каковы накопительные фонды в доме и есть ли они вообще, сколько жильцы платят за коммунальные услуги, и, если цена завышена, понять почему, и конечно спросить, есть ли текущие разбирательства в суде».

3. Выбирайте надежного арендатора

В чем главная цель инвестора? Конечно, получать прибыль. Вряд ли кому-то интересно решать проблемы арендаторов.

В идеале, хочется найти нанимателя, который будет долго жить в квартире, исправно перечислять деньги, бережно относиться к имуществу и не беспокоить по мелочам.

Если вы покупаете уже сданную квартиру, можете посмотреть историю платежей и состояние, в котором содержится жилье. А как проверить нового человека?

«Мы каждого потенциального арендатора оцениваем с двух позиций – платежеспособности и проблематичности, — говорит Регина Боргер.

– Как мы проверяем финансовое положение человека? Смотрим его справки о зарплате за последние несколько месяцев. Обращаем внимание, какая у него должность, давно ли он там работает, прошел ли испытательный срок.

Если он раньше снимал жилье, можно попросить рекомендацию от прошлого собственника.

Также в Германии уже более 100 лет существует организация, которая собирает данные о платежеспособности физических лиц, так называемая Schufa (для юридических лиц – Сreditreform). Они напрямую работают с банками, телефонными компаниями – а это всегда показатель, платит ли человек регулярно за телефон. Если кто-то становится банкротом, он сразу попадает в базу Schufa.

А вот понять, доставит ли вам арендатор хлопоты, сложнее. Это надо почувствовать. Стараемся оценить психологический портрет каждого, кто приходит на просмотры.

Например, недавно сдавали квартиру. Первой пришла немецкая парочка, вроде бы обеспеченные, но при этом придираются к мелочам, смотрят каждую царапинку на паркете. Думаю, нет, вам я сдавать не хочу, будете мне потом звонить по вечерам и жаловаться, что мусорный контейнер стоит не в том месте. Я не шучу, такое действительно было.

Потом приходит семья из Индии с маленьким ребенком, а девушка к тому же беременная. Четыре человека для двушки – многовато, а если учесть индийские традиции в приготовлении пищи, то потенциально они могут «убить» квартиру. Тоже отказали.

В итоге сдали помещение одинокому работающему китайцу, который исправно платит и не доставляет проблем».

4. Составляйте договор аренды грамотно

И наконец, важнейший параметр инвестиционной недвижимости – это договор с арендатором. В Германии многие объекты продаются уже с заключенными договорами найма.

Те из них, где условия для собственника невыгодные, и при продаже стоят дешевле. В этом случае важно внимательно его прочитать и понять, на что ты идешь.

Если же вы покупаете свободную квартиру для сдачи внаем, надо позаботиться о составлении грамотного договора аренды.

«Не изобретайте велосипед, не пишите договоры сами, — советует Регина Боргер. – В Германии есть Общество по защите прав собственников, адвокаты которого составляют актуальные договоры аренды, в которых учтены все важные моменты. Мы как члены организации ими пользуемся, но можно и просто пойти в магазин и купить такой документ.

В договоре обратите внимание на следующие пункты: размер арендной платы, как и когда вы сможете ее повышать, условия расторжения договора, какие ремонтные работы проводятся за ваш счет, а какие за счет арендатора, в каком виде представлена залоговая сумма (Kaution) и как она передается новому собственнику.

И еще очень важно при сдаче квартиры составить акт приема-передачи, указать в нем все показания счетчиков и имеющиеся недостатки. Если при отъезде арендатора в квартире будет что-то испорчено, ему придется исправить это за свой счет».

  • О том, что может произойти, если не следовать этим советам, читайте здесь.

Редакция благодарит компанию WIP Immobilien GmbH и лично Регину Боргер за помощь в подготовке материала.

Текст — Анастасия Фалей
Фото — pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник: https://prian.ru/pub/33053.html

Управление недвижимостью в Германии

При покупке жилой и коммерческой недвижимости в Германии встает резонный вопрос: «Как управлять недвижимостью в Германии из России?»

Немецкие владельцы недвижимости в Германии, особенно коммерческой, в очень редких случаях самостоятельно занимаются управлением, т.к. эта рутинная работа требует много времени и определенных навыков.

В Германии есть институт управляющих компаний. Часто функции управляющей компании предоставляют агентства недвижимости в Германии как послепродажную услугу. Мы также оказываем нашим покупателям полный спектр услуг по дальнейшему управлению недвижимостью в Германии.

Что именно мы понимаем под управлением недвижимостью в Германии:

Юридическое и представительское управление недвижимостью в Германии

  1. Представление интересов собственника недвижимости в государственных и прочих органах
  2. Осуществление переговоров с арендаторами и третьими лицами в целях управления объектом
  3. Информирование арендаторов в случае повышения арендной платы после согласования с владельцем недвижимости
  4. Расторжение и заключение договоров с новыми арендаторами по согласованию с собственником
  5. Ведение официальной переписки и хранение корреспонденции, предоставление копий владельцу
  6. Взаимодействие со страховыми компаниями в случае возникновения страховых случаев
  7. Взаимодействовать с адвокатами

Коммерческое управление недвижимостью в Германии

  1. Открытие счета в банке или управление уже имеющимся счетом клиента в операционных целях
  2. Контроль регулярности поступления арендных платежей
  3. Контроль поступления и хранение залогов от арендаторов
  4. Предупреждение (письменно) арендаторов от имени собственника в случае несвоевременной оплаты
  5. Оплата расходов на содержание, налогов, банковских платежей.
  6. Перерасчет по итогам года за отопление, горячую воду, эксплуатационные расходы для арендаторов
  7. Подготовка отчета собственнику недвижимости по всем приходам и расходам за оговоренный период

Техническое управление недвижимостью в Германии

  1. Организация и контроль плановых и внеплановых (в результате аварий и повреждений) ремонтных работ
  2. Принятие мер по оптимизации и экономии электроэнергии

Этот список не полон и может меняться в зависимости от объекта и индивидуальных требований владельца недвижимости в Германии

Наш опыт в управлении очень помогает нам и в подборе объектов для клиента, т.к. мы можем опираться на фактические цифры по аналогичным объектам в нашем управлении, что позволяет нам на этапе выбора объектов коммерческой недвижимости в Германии достаточно точно оценить все последующие расходы на содержание и управление объектом, а также часто встречающиеся сложные ситуации по типам объектов.

Источник: https://first-invest-group.ru/upravlenie-nedvizhimostyu-v-germanii/

Содержание недвижимости в Германии

Содержание недвижимости в Германии

Описание типичных расходов на содержание собственной недвижимости в Германии

После четырёх лет проживания в собственной квартире в Германии тема расходов на её содержание перестаёт быть загадочной.

Теперь уже можно с уверенностью утверждать, что переход от аренды к домовладению для нашей семьи был оправданным. Но решиться на покупку недвижимости было непросто.

В первую очередь, из-за отсутствия полной информации о том, какие расходы ждут владельца немецкой квартиры в будущем.

Земельный налог — Grundsteuer

Все владельцы жилья в Германии обязаны платить годовой налог на землю, которую занимает их недвижимость. Взимает этот налог и устанавливает его величину городская община.

Суть его довольно просто понять. Стоит дом, он занимает землю. Эта земля облагается определённым налогом, который зависит от экономической значимости данного участка для городских властей. Грубо говоря, чем “круче” зона, в которой расположен дом, тем выше налог на землю, которую он занимает.

Величина его варьируется в каждом отдельном случае, так как зависит от нескольких параметров.

В первую очередь, имеет значение базовая цена участка (Einheitswert), которая определяется немецкой налоговой службой. Цена устанавливается декларативно 1-го января каждого нового года. Она может быть пересмотрена в сторону увеличения или уменьшения, но в 99% случае остаётся неизменной долгие годы.

Процент от данной цены определяет стандартную налоговую ставку — Grundsteuermessbetrag. Он варьируется в зависимости от вида недвижимости и может составлять от 2,6% до 3,5% от Einheitswert.

Но и это ещё не всё. Каждая городская община определяет мультипликатор к стандартной налоговой ставке, который может быть как меньше единицы, так и много больше.

Рекордсменом является город Bergneustadt в земле Nordrhein-Westfalen, который держит этот коэффициент — Hebesatz — на уровне 959! То есть, владельцы участков в этом городе платят практически в 1000 раз больше стандартной ставки!

Давайте разберёмся на конкретном примере.

Допустим, есть участок, Einheitswert которого составляет 10000€. (Только не путайте с рыночной ценой участка!) На нём стоит многоквартирный дом, стандартная ставка для которого составляет 3,5%. То есть, весь налог на участок в год будет 350€.

В доме 10 квартир, для упрощения расчётов примем, что они одинаковой площади. Весь налог делится пропорционально на все квартиры, то есть, каждый владелец получит стандартную ставку в 35€ в год. Если город определил, что размер Hebesatz составляет 100%, то это всё.

Но обычно он, конечно, повыше, в среднем по Германии 400%. Получается, 140€ в год.

В нашем городе Hebesatz щадящий — всего 200%, поэтому за трёшку площадью около 90 м² мы платим чуть больше 100€ в год.

Владельцы отдельных домов могут платить гораздо больше, так как вся земля под домом — их собственность и делить налог на неё не с кем. Реально домовладельцы в среднем платят от 500€ до 1500€ в год.

Хорошая новость для тех, кто хочет сдавать недвижимость в Германии в аренду — по закону этот налог можно перекладывать на арендатора!

Канализация и вывоз мусора

Каждая коммуна в Германии взимает налог на сточные воды, в том числе и осадочные. Он базируется на стоимости переработки кубического метра канализационных отходов в год и составляет в среднем около 2,4€. Но от города к городу по-разному.

Закон определяет, что городские власти не могут получать от своих жителей больше, чем реальная стоимость канализации, поэтому в целом можно сказать, что чем современнее в городе санитарная инфраструктура, тем дешевле обходится её содержание. В нашем случае данная графа расходов составляет около 1600€ в год на весь участок, из них около 300€ наши. Но бывают города, где не проблема заплатить и 1000€ в год с квартиры.

Также очень индивидуален подход к оплате вывоза мусора в Германии. От города к городу этим делом занимаются разные компании, причём, определённый вид мусора может вывозить одна фирма, а остальное — другая.

Стоимость обычно определяется количеством вывозов в год и размером контейнера. Например, у нас мусор вывозят еженедельно, всего 6 контейнеров по 120 литров каждый из трёх видов отходов — био, стекло и всё остальное(Restmüll).

Стоит это что-то около 750€ в год на весь дом. Дальше считается поголовье жильцов и стоимость вывоза мусора делится на каждого проживающего. У нас в доме проживает 15 человек, итого наша семья из трёх человек платит примерно 150€.

Как нетрудно догадаться, и эти расходы можно переложить на арендатора, так как платить должен именно тот, кто создаёт отходы.

Страховка

Покупая своё жильё, нужно быть уверенным, что в случае какого природного катаклизма или банального короткого замыкания, не придётся пойти по миру. Поэтому страховка дома от пожара, наводнения, урагана, молний и прочего “гнева богов” Wohngebäudeversicherung — это необходимая вещь.

Если речь о собственном доме, то сам владелец с этим и заморачивается, а потом платит в полном объёме. Цена страховки на свой дом зависит, как обычно, от многих параметров, но минимум евро на 250 в год на новостройку раскошелиться придётся. Для владельцев квартиры процесс немного сложнее.

Страхуется весь дом, потом годовой взнос делится на всех хозяев пропорционально площади квартиры. Здесь уже всё настолько сложно, что говорить о цене просто не имеет смысла. Во многом это зависит от того, кто именно страхует.

У нас в доме в роли страховщика выступает фирма, которая занимается ведением хозяйства (об этой статье расходов будет рассказано ниже). Так как у них таких контрактов очень много и контракты они заключают на десятилетие, то им страховщики предоставляют существенные скидки и в конечном итоге на квартиру получается 75€ в год.

Если же страховку перенимает собрание жильцов или частное лицо, то там может и по 500€ в год получаться. Опять же, всё зависит от многих параметров и в каждом конкретном случае цена формируется по-разному.

И чуть не забыл сказать, что эта страховка также перекладывается на арендатора, если владелец сдаёт своё жильё.

Отопление

Чтобы в квартире было тепло и уютно, её нужно отапливать в холодное время года. А это стоит денег. Каких? Это зависит прежде всего от того, какая система отопления установлена в доме.

В Германии существует масса вариантов отопления. Главное отличие от “советской” системы — никакой центральной котельной в немецких городах нет. Обычно один дом отапливает себя сам, путём размещения в подвале или на прилегающей территории котла. Топливо может быть самым разным, от мазута до газа.

Бывает, топят и электричеством. У нас, например, в подвале стоит котёл на “пеллетсах”(Holzpellets) — это маленькие гранулы из прессованных опилок. Когда дом строили, это был самый дешёвый способ отопления.

Но потом цены на газ упали, а на древесные опилки — выросли, потому что народ настроил кучу домов и поставщики не успели обеспечить возросший спрос предложениями. В итоге в первый год отопление было очень дешёвое, а теперь отжирает довольно существенную часть бюджета. В среднем в год мы платим около 800€.

Но это только за квартиру. Ещё есть коридор и подвальные помещения, которые отапливаются за счёт всех жильцов, что стоит нам ещё около 50€ в год.

Вода

За воду в Германии тоже надо платить. Отдельно за горячую, отдельно за холодную. У нас стоимость нагрева воды входит в цену отопления, а за само использование платится около 1-1,5€ за кубик.

В среднем мы расходуем 100 кубиков воды в год, но это очень много, судя по счётчикам соседей в подвале. Немцы используют воду куда экономнее. Мы же предпочитаем мыться, стирать и мыть посуду столько, сколько нам хочется, а не исходя из соображений оптимального расхода ресурса.

Интернет, телефон, кабель, электричество

Эта статья расходов устанавливается индивидуально каждым проживающим в квартире или в доме. Всё зависит от потребностей. Если речь о квартире, то тут общего с другими жильцами тоже ничего нет, каждый сам заключает на себя отдельный контракт на поставку этих услуг. У нас телефон и интернет стоит около 25€ в месяц, а электричество — где-то 70€ ежемесячно на семью из трёх человек.

Разве что кабель можно провести на весь дом сразу. Обычно в новостройках так и делают и стоит это около 75€ в год на квартиру, не зависимо от того, пользуешься телевизором или нет. Понятно, что кабельное телевидение нужно оплачивать отдельно.

Также независимо от использования телевизора, каждый жилец платит сбор на радио- и телевещание в Германии, который составляет 17,50€ в месяц.

Всё это платят именно проживающие в жилье.

Счётчики

Чтобы посчитать, сколько нужно платить за свет, за тепло и за воду, необходимо измерить расход. Для этого во всех немецких домах устанавливаются отдельные счётчики. Их может быть несколько на каждый ресурс.

В нашей квартире 4 счётчика — холодной и горячей воды, расхода отопления и электричества. Также в подвале стоит стиральная машинка и к водяному крану прилагается отдельный счётчик. Итого — пять.

Каждый счётчик имеет свой режим проверки от соответствующей инстанции. Какие-то нужно обслуживать раз в год, какие-то реже. Где-то показания со счётчика может снимать сам жилец, где-то этим занимается специально обученный персонал. Но так или иначе, за это обслуживание приходится платить.

В зависимости от вида счётчика, сборы могут варьироваться от нескольких десятков евро в год до пары-тройки сотен. Чем современнее счётчик, тем обычно дешевле его обслуживание. Но это не всегда выгоднее, так как сама покупка и установка может обойтись в 10 лет обслуживания старого.

Хаусмастер(Hausmeister) и управляющий

Данная часть статьи интересна лишь владельцам квартир.

Для многоквартирных домов в Германии существует специальный вид сервиса — хаусмайстер. Это человек или фирма, которая занимается ведением хозяйства и содержит дом и прилегающие территории в чистоте и порядке.

Именно хаусмайстер подтаскивает к дороге контейнеры с мусором, чтобы их опустошили работники мусоровозки. Именно он моет подъезд раз в неделю и стрижёт газон перед домом.

Этот человек и лампочку в подъезде поменяет, и стекло разбитое вставит, и дверь скрипящую подмажет, и надпись сомнительную подкрасит, и отвалившийся кусок штукатурки подрихтует, в общем, сделает всё так, как надо, чтобы хорошо выглядело и исправно работало.

Если, конечно, он в доме есть.

Если нет, то этим по идее должны заниматься сами жильцы. Но обычно жильцы на это дело забивают, и в итоге в доме начинается разруха.

Ещё хуже вариант, когда хаусмастером вызывается быть кто-то из жильцов. Ведь стоит эта услуга обычно около 50€ в месяц с квартиры и какой-нибудь пенсионер задумается, а что там делов-то, раз в недельку ступеньки протереть. А прибавка к пенсии хорошая.

Жильцы, согласившиеся на это вариант, сами себе портят жизнь, потому что опыт показывает — рано или поздно на свои обязанности забивает и внутренний хаусмастер. А после первого же пропущенного вывоза мусора, когда на целую неделю контейнеры остаются переполненными, старика уже будут готовы сменить. Да не тут-то было: контракт подписан на год, так что терпите.

В общем, если владельцы квартир в доме адекватные, то они нанимают фирму, которая по договору обеспечивает полный набор услуг на таком уровне, чтобы жильцы и не задумывались о том, кто же вывозит мусор и стрижёт лужайку.

Также есть ещё один сервис — домоуправление. Круг проблем, которые оно решает, более глобален. Домоуправа закупает топливо на отопительный сезон, заключает договора на поставку электричества в подъезд, следит за своевременным ремонтом дома и занимается его обслуживанием с технической стороны дела.

Например, если в доме есть котёл, то значит должна быть и труба, в которую выходит дым. А эту трубу нужно чистить, иначе через пару лет будет затор, что приведёт к поломке техники.

Или в подвале есть слив для воды в полу, жидкость из которого не утекает сама по себе, а выкачивается насосом, который тоже нужно время от времени проверять.

Таких проблем великое множество. Надо регулярно измерять содержание микробов в трубопроводе. Порой растения на общей террасе новые посадить. На крыше дома проверить черепицу, а когда и сменить кусок-другой. Провести ежегодный расчёт расходов, разослать счета владельцам квартир. Собрать жильцов для обсуждения каких-либо проблем, в конце концов.

Если этим занимаются владельцы жилья, то, как и в случае с хаусмастером, ничего хорошего скорее всего не выйдет. Для домоуправления нужен большой опыт решения проблем и просто понимание, что в доме есть, как оно работает, как его обслуживать.

Стоит этот сервис примерно 150-300€ в год с квартиры, в зависимости от уровня услуг, возраста дома, количества квартир в нём и так далее.

Лифт

Если в доме есть лифт, то это не только удобно, но и дополнительные расходы! Причём, немалые.

Связанно это прежде всего со службой вызволения пассажиров лифта из беды, если он вдруг застрял. Дело даже не в том, что этот вызов дорого стоит.

Дело в том, что в лифте по закону должна быть кнопка, нажав на которую через 10 секунд должен быть получен ответ о скорости прибытия службы спасения.

Ведь застрявший лифт — это не шутки, при определённых обстоятельствах — жара, преклонный возраст пассажира, неработающая вентиляция — человек там долго не протянет.

Так вот, чтобы эта спасительная кнопка в нужное время сработала независимо от времени суток, необходимо организовать всю эту систему, посадить дежурных по районам, произвести проверку связи каждого конкретного лифта с центром. Да и сам лифт надо обслуживать, регулярно проводить техосмотр, и содержать в чистоте.

Стоимость всего этого удовольствия зависит от размеров как дома, так и лифта.

У нас в доме лифт есть, он самой простейшей системы, и самый дешёвый в обслуживании, но всё равно около 800€ в год расходов требует. Понятно, что вся сумма распределяется среди жильцов поровну. Стоит также сказать, что мы живём на первом этаже (Erdgeschoß), но роли это не играет — все платят одинаково.

Ремонт и сбережение средств на эту цель

Владелец жилья с самого момента покупки должен понимать: рано или поздно дом придётся ремонтировать.

Будь ты хоть владельцем квартиры, хоть частного дома — всё равно у жилья будет крыша, стены, подвал, трубопровод, канализация и прочие вещи, которые со временем не становятся лучше.

В каждом отдельном доме свои правила на этот счёт. Кто-то ждёт, когда грянет гром, потом собирает владельцев и обсуждает, что делать и кто за это заплатит. Кто-то с самого начала откладывает деньги на эти цели, из расчёта того, что рано или поздно платить придётся.

В нашем случае на собрании владельцев квартир было решено, что сбором средств на ремонт будет заниматься домоуправа. Под это дело открыли счёт и с каждого владельца квартиры раз в месяц снимается по пять евро, чтобы когда придёт время ремонтировать дом, хоть какие-то средства под это дело уже были накоплены. Время покажет, хороший это вариант или плохой.

Резюме

В общем, если посчитать всё-всё-всё, то получается, что в месяц содержание квартиры нам обходится примерно в 300€. Это новостройка, в старых домах эта сумма может быть и повыше.

Но не спешите радоваться те, кто думает, что аренда выгоднее. Ведь 90% этой суммы арендатор платит в зачёт тех самых Nebenkosten — расходов, сопутствующих аренде.

Поясню. В Германии стоимость аренды состоит из двух частей — сама Kaltmiete — аренда и добавочные расходы Nebenkosten. Всё вместе это называется Warmmiete — полная стоимость аренды. Подробнее рассказал об этом в статье про контракт на съём жилья в Германии.

Так вот, если сравнивать расходы на ипотеку плюс стоимость содержания квартиры с расходам на аренду плюс Nebenkosten, то получается, что своё жильё гораздо выгоднее.

Ведь в случае аренды все деньги уходят в чужой карман и кроме собственно права на проживание жилец больше ничего не имеет. А в случае своей недвижимости помимо расходов на содержание и права на проживание есть сам факт владения недвижимостью, то есть, капитал.

Ну и каждая ипотека когда-нибудь заканчивается, это тоже надо иметь ввиду. А аренда не заканчивается никогда.

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/rashody-na-soderzhanie-zhilja.html

Ссылка на основную публикацию