Налоги при покупке-продаже квартиры в германии

Содержание недвижимости в Германии

Налоги при покупке-продаже квартиры в Германии

Налоги, выплаты, коммунальные платежи

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого составляет в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Размер налога высчитывается финансовой инспекцией, и раз в год владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты.

Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит от размера участка и его расположения: чем лучше месторасположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога.

При не самом престижном месторасположении и среднем размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

Владельцы частных домов оплачивают коммунальные услуги (водоснабжение, отопление, уборку мусора и т. д.) и электричество по мере потребления.

Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.

), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования. Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев.

Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.

Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году.

В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств.

После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги.

В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе.

Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме государственной корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone и E-Plus.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель.

Поземельный налог В среднем €70-150 в год для небольшой квартиры. Зависит от общей оценочной стоимости имущества, коэффициента измерения поземельного налога и налоговой ставки конкретной коммуны
Расходы на домоуправление(поддержание чистоты в доме, ремонт, общедомовые мероприятия) €20-40 в месяц
Услуги управляющей компании €30-50 в месяц
Взносы в накопительный фонд от €15 за кв. м в месяц(для здания в хорошем состоянии, не требующем ремонта)
Электричество в среднем €0,29 за кВт*ч(тарифы за 2016 год)
Водоснабжение €0,30 — 0,50 за куб. м
Газ €3-4 за куб. м

Конкретный пример
Квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

  • Поземельный налог    €250
  • Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц    €240
  • Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц    €360
  • Электричество – от 35 евро в месяц    €420
  • Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц    €480
  • Водоснабжение    €130
  • Итого расходов в год    €1.880    

Затраты на проживание

Цены на большую часть продуктов в стране немногим уступают московским.

Килограмм говядины стоит около €5, свинины – €3-4, литр молока – €1, десяток яиц – €1, бутылка недорого вина – от €1,5 до €5, бутылка пива – €0,2-0,8.

Хлеб и рыба дороже, чем в России – килограммовая буханка хлеба стоит €1,5, 250-граммовая упаковка лососевого филе – €3. Овощи (помидоры, огурцы) имеют практически одинаковую стоимость зимой и летом.

В последнее время в Германии все больше приобретают популярность так называемые био-продукты, то есть экологически чистые продукты. Стоят они обычно на 50-100% выше подобных «обычных» продуктов. Их можно найти в обычных супермаркетах (со значком «био» на упаковке) или же в специализированных био-супермаркетах.

Дешевле всего закупаться в супермаркетах, таких как Aldi, Lidl, Norma. Plus, Penny. Более дорогие сети магазинов с большим ассортиментом товаров – Kaufland, Marktkauf, Real, магазин эко-продуктов Edeka. Kaufland и Real — недорогие супермаркеты, по цене такие же примерно, как и упомянутые выше бюджетные. Edeka и Kaisers — немного дороже, но выбор продуктов поинтереснее.

Недорогую одежду и бытовую электротехнику можно найти в комиссионных магазинах. В крупных универмагах (Toom, MediaMarkt, Karstatt-Quelle) действует система скидок. Техника низкого ценового диапазона в Германии дешевле, чем в России. Более дорогая сопоставима по цене, но гораздо выше по качеству.

Разброс цен в кафе и ресторанах велик. Шведский стол обходится в €8-10, одно блюдо стоит от €7 до €13. Цены в ресторанах Мюнхена примерно на 30-50% выше берлинских. Это объясняется более высокими арендными платами и стоимостью рабочей силы.

Поскольку Германия, как и весь Евросоюз, борется с курением, сигареты здесь дорогие – от €4 и выше. Многие немцы предпочитают покупать сигаретный табак и бумагу для самокруток.

Размер пособия по безработице в 2016 году составил €404 в месяц на человека, по €364 в месяц на супругов или от €237 до €306 в месяц на детей в зависимости от возраста. Безработным государство оплачивает жилье и медицинскую страховку.

Транспорт

Система общественного транспорта в Германии – одна из самых эффективных в Европе. В нее входят: метро (U-bahn), пригородные поезда (S-bahn), автобусы и трамваи. Проезд на одно и то же количество тарифных зон на разных видах транспорта стоит одинаково. 

Если регулярно пользоваться городским транспортом, выгоднее приобрести проездной билет на месяц. Билеты на все виды транспорта действительны в течение двух часов после покупки без ограничения пересадок. Можно приобрести билет на один день – одиночный или групповой.

В целом общественный транспорт в Германии дороже российского. Приведем тарифы по Берлину на любых видах транспорта:

Проезд в одну сторону по городу (зона АВ) —  €2,70, по городу и за город (зона АВС) — €3,30.

Дневной тариф —  €7 (зона АВ) и €7,60 (зона АВС).

Абонемент на месяц по городу  — €63,42 , по городу и за город — €82,17.

Билет выходного дня (Schoeneswochenendeticket) позволяет группе до пяти человек в течение суток(в субботу или воскресенье путешествовать на поездах классов IRE, RE, RB и электричках в любом направлении. Билет Федеральной Земли (Landesticket) позволяет ездить на городском транспорте и в тех же поездах, что и билет выходного дня, в пределах одной федеральной земли в течение суток.

Стоимость поездки на такси исчисляется, исходя из показаний счетчика. Для поездок менее 2 км или короче 5 мин существует специальный тариф. В некоторых городах существуют льготные расценки в темное время суток для женщин. Можно поймать такси на улице, сесть в него на специализированной стоянке (они обычно расположены у железнодорожных вокзалов) или вызвать по телефону.

В большинстве городов страны при наличии водительского удостоверения международного образца можно взять в аренду автомобиль. Некоторые фирмы предлагают понедельную оплату и не учитывают пробег. Лучше всего произвести оплату по кредитной карточке.

Стоимость аренды от €25 в день и выше в зависимости от модели машины. На дорогах действуют ограничения скорости: в городах – 50 км/ч, за городом – 100 км/ч, На скоростных магистралях (автобанах) ограничений нет.

Водитель и пассажиры как на передних, так и на задних сидениях обязательно должны быть пристегнуты ремнями безопасности.

Сдача недвижимости в аренду

Германия – «страна арендаторов». По статистике, примерно 60% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%.

В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно от 3% до 10% годовых в зависимости от местоположения, качества, цены недвижимости и других факторов.

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.

Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине же эта отметка составляет 10%.

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе: в столице страны съемное жилье обходится примерно в €8 за кв.

м в месяц, а в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость достигает €12-14 за кв. м в месяц. Снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно за €700-800 в месяц.

Читайте также:  Кредитная история от организации schufa

Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство. Услуги агента могут оплачиваться как хозяином, так и арендатором. Все зависит от местоположения и качества недвижимости, а также спроса на аренду в том или ином районе.

В популярных среди съемщиков районах услуги агента оплачиваются обычно арендатором. В менее популярных районах – хозяином. Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон.

Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten), а также электричество и телефон.

Следует помнить, что при возникновении спорных случаев законодательство оказывается на стороне съемщика.

К примеру, если договор заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до желаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев.

Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого хозяина или его семьи, либо квартирант нерегулярно платит или нарушает правила проживания. Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.

При выезде из съемного жилья владелец должен быть предупрежден за три месяца.

Управляющие компании в Германии

Сдавать недвижимость в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.

Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Иногда дополнительно оплачивается €5-7 за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные операции.

Дополнительные услуги, такие как проезд сотрудника фирмы к местонахождению недвижимости и обратно, а также услуги адвоката, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией, оплачиваются дополнительно.

Как правило, каждые три месяца управляющая компания высылает владельцу недвижимости отчет о поступлении и использовании средств на расчетном счету.

Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией осуществляются посредством банковских переводов.

Продажа недвижимости

При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer) в размере примерно 25% от чистого прироста стоимости.

Данный сбор не относится к ситуации, когда недвижимость продается по истечении десяти лет, также им не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.

Услуги агента при продаже недвижимости составляют в среднем 3-6% + НДС от покупной стоимости объекта и оплачиваются, как правило, покупателем, а в некоторых случаях поровну покупателем и продавцом.

Минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев составляет 25%.

Услуги агента при продаже недвижимости составляют 3-6% от стоимости сделки и оплачиваются поровну продавцом и покупателем. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнерами из Германии.

Регистрация юридического лица

Зачастую недвижимость покупают на юридическое лицо: многие иностранные фирмы приобретают как нежилые помещения (офисы, склады), так и жилье для своих сотрудников.

Наиболее привлекательной организационно-правовой формой для иностранного бизнеса является общество с ограниченной ответственностью (GmbH).

В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС выступать нельзя, а создание акционерного общества хоть и возможно, но сопряжено с трудностями по оформлению документов.

Учредителями GmbH могут быть одно или более физических или юридических лиц, в том числе иностранные лица и лица без гражданства. Они отвечают только своими взносами, но не личным имуществом.

Учредители назначают одного или нескольких управляющих фирмы, хотя бы один из которых должен быть гражданином ЕС или иметь возможность въезда в ЕС в любое время, например на основании мультивизы.

Полученная по итогам года прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании.

Размер уставного капитала GmbH должен составлять не менее €25 тыс. Он является имуществом юридического лица, формируется из оговоренных в учредительном договоре вкладов учредителей.

Вклады должны быть сделаны в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей.

Лучше вносить уставный капитал в денежной форме, так как передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что значительно замедляет процедуру учреждения.

Участники GmbH подписывают учредительный договор, необходимый даже тогда, когда учредителем является одно лицо. В нем должны в обязательном порядке содержаться следующие сведения: наименование фирмы, официальный юридический адрес, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между учредителями, назначение и полномочия управляющих.

Договор заверяется у нотариуса. Затем новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в торговом реестре. С этого момента GmbH обретает статус юридического лица. В среднем процедура занимает шесть-восемь недель.

За помощь в подготовке материала благодарим Любовь Баумгертнер , компания L&B Immobiliya

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник: https://prian.ru/pub/15302.html

Спекулятивный налог. Налогообложение продажи объектов недвижимости в Германии

Спекулятивный налог. Налогообложение продажи объектов недвижимости в Германии

Спекулятивный налог может возникнуть в первую очередь при продаже земельных участков в соответствии с § 23 EStG. Однако, даже частная сделка по продаже ценных бумаг или акций, произведений искусства, ювелирных изделий, драгоценных металлов, книг или иностранной валюты также может подлежать налогу на прибыль.

В Германии прибыль от продажи земельного участка подлежит спекулятивному налогу, если этот участок был продан в течение 10 лет после его приобретения.
Десятилетний период исчисляется от даты покупки до даты продажи недвижимости. Важно то, что для освобождения от налога, этот период должен быть превышен по крайней мере на один день.

Налогообложение зданий и построек

В соответствии с § 23 EStG налогообложению подлежит прибыль от продажи всех зданий (домов, квартир или их частей, комнат) и их частей, которые были построены, расширены или пристроены в период владения, а также прибыль от продажи всех внешних сооружений (ограждений, дорог, площадей и укреплений), находящихся на земельном участке.

Можно сказать, что судьба построек разделяет судьбу земельного участка.

Если земельный участок был продан в течение 10 лет с момента покупки, то спекулятивному налогу подлежит прибыль, полученная как за земельный участок, так и за продажу сооруженных на нём за время владения построек.

Если прибыль от продажи земли не облагается налогом по истечении обозначенного срока владения, то и прибыль от продажи построек также освобождена от него.

Освобождение от налогообложения

От спекулятивного налога могут быть освобождены сделки купли-продажи объектов недвижимости, которые:

  • в период между покупкой или сооружением объекта и его продажей были использованы исключительно в целях проживания владельца объекта, или
  • в год продажи и в предыдущие два года были использованы исключительно в целях собственного проживания владельца объекта.

В первом случае налоговое законодательство исходит из непрерывного периода собственного использования.

Перерыв в пользовании домом или квартирой в связи с необходимым ремонтом или реконструкцией как до, так и после собственного использования не оказывает влияния на налогообложение, если владелец может доказать его безусловное намерение на дальнейшее собственное проживание или на продажу объекта.

Во втором случае теоретически достаточно, если владелец использовал имущество, по крайней мере, один полный календарный год, один день в предыдущем году и один день в году продажи жилого помещения.

Прилегающий к зданию земельный участок также подлежит освобождению от налога, если этот участок соответствующим образом использовался в целях личного проживания и имеет обычный для прилегающей местности размер. Как правило, для садовых участков площадью до 1000м² не требуется дополнительных подтверждений.

Незастроенный земельный участок не может быть освобождён от налога даже в случае, если он использовался исключительно для собственного отдыха или если владелец, например, не смог реализовать запланированную постройку дома для проживания и вынужден продать.

Использование объектов недвижимости для личного проживания

Дом, часть дома или квартира могут использоваться в целях проживания, если они для этого предназначены и находятся в состоянии, позволяющем постоянное пребывание. Таким образом квартиры, которые предназначены только для временного проживания, например для отдыха, не служат для постоянного проживания. Пустые здания или квартиры также не соответствуют требованиям постоянного проживания.

Дом, часть дома или квартира используются в целях личного проживания, если их хозяин сам фактически использует эту жилплощадь для собственного проживания в одиночестве, со своей семьей или с его партнером.

Здание, часть здания или квартира, которые сдаются в аренду третьим лицам или используются в профессиональных целях, например таких как работа по дому, не освобождены от налога.

Даже только временно сданная в аренду, а в другое время использованная в собственных целях квартира не попадает под освобождение от налога.

Если часть дома или квартиры была предоставлена третьему лицу для проживания бесплатно, это не окажет влияния на освобождение от налога. Однако владелец в остальной части дома или квартиры должен вести самостоятельное домашнее хозяйство.

Если же квартира или дом полностью предоставлены родственникам владельца или даже находящимся на законном иждивении владельца лицам (за исключением детей, за которых владелец получает семейное пособие) для проживания бесплатно, то этот объект не подлежит освобождению от налогообложения.

Если владелец проживает в собственном доме или квартире время от времени, но в остальное время этот дом или квартира находятся в его исключительном распоряжении, то этот объект недвижимости считается находящимся в постоянном использовании. Таким образом, можно даже пользоваться несколькими домами или квартирами, так как временные рамки использования не имеют конкретного значения.

Читайте также:  Недвижимость в германии: роль управляющей компании

Определение налогооблагаемой прибыли

Прибыль или убыток от частной сделки купли-продажи определяется в соответствии с § 23 EStG по последующей формуле:

сумма, полученная от продажи объекта —           покупная цена объекта —           затраты на постройку, расширение, дополнение здания +            учтённая при налогообложении других доходов амортизация здания

—           прочие расходы.

Сумма, полученная от продажи объекта, включает в себя все, что владелец получает при продаже в виде денег или денежных эквивалентов.

Покупная цена включает в себя все издержки, которые владелец понес, чтобы приобрести объект и приготовить его для использования. Также к покупной цене относятся прочие расходы, связанные с покупкой объекта: расходы на объявления по покупке, маклерские сборы, нотариальные сборы, судебные издержки, налог на приобретение земельного участка и т.д..

Затраты на постройку здания включают в себя все расходы, связанные с постройкой здания от начала строительства до его завершения (например — разрешение на строительство, архитектурные и инженерные работы). Затраты на расширение или дополнения здания могут включать в себя, например, строительство дополнительного сооружения, этажа, увеличение площади.

Расходы по финансированию приобретения объекта представляют собой затраты в рамках налогообложения доходов от сдачи объекта в аренду или лизинг.

При продаже объекта, который частично использовался для собственного проживания и частично в других целях, прибыль возможно разделить пропорционально соотношению общих площадей.

Вопросы налогообложения физических лиц

Налогообложение физических лиц производится в виде подоходного налога. Налоговой базой является нетто-доход (прибыль) каждого физического лица от различных видов доходов в соответствующий календарный период.

Налоговые ставки подоходного налога имеют прогрессирующий характер. При налоговой базе до 8.004,00 евро в год доход не облагается налогом. При доходе от 8.004,00 евро до 52.882,00 евро ставка налога возрастает по прогрессивной шкале с 14% до 42%.

При доходе выше 250.731,00 евро применяется максимальная налоговая ставка в размере 45%. В случае супругов, подающих совместную декларацию, налоговая база удваивается.

Дополнительно взымается надбавка на солидарность в размере 5,5% от подоходного налога.

Налогообложение прибыли от продажи объектов недвижимости проводится не в период заключения сделки купли-продажи, а в период фактического поступления денежных средств (дата валютирования).

Если средства от продажи поступают в рассрочку в течение нескольких календарных лет, то налогооблагаемая прибыль возникает в тот период, в котором поступившие денежные средства в сумме превышают совокупные расходы на покупку, постройку  и т.д..

Если сумма прибылей от сделок купли-продажи недвижимости в календарный год не превышает 600 евро, то спекулятивный налог не взимается. Но в случае прибыли в размере 600 евро или более, эта прибыль полностью облагается налогом, а не только на сумма, превышающая 600 евро.

Убытки от сделок купли-продажи недвижимости могут быть компенсированы только прибылью от аналогичных сделок. Они не могут быть компенсированы доходами от другой деятельности физического лица.

Настоящая статья представляет собой общий обзор темы и не может заменить личную консультацию.
Если у вас возникнут дополнительные вопросы, будем рады возможности на них ответить.

Источник: http://www.afimmo.ru/information/spekulyativnyj-nalog-nalogooblozhenie-prodazhi-obektov-nedvizhimosti-v-germanii/

Налоги на недвижимость в Германии

При покупке 3,5–6,5 % от стоимости объекта При владении 100–300 евро в год При продаже 15–48 % от прироста капитала

При покупке, владении, сдаче в аренду и отчуждении недвижимости в Германии иностранцы платят налоги по тем же ставкам, что и резиденты страны.

Покупка

После заключения сделки покупатель платит единоразовый налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от федеральной земли ставка составляет 3,5–6,5 % от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Если недвижимость приобретает родитель, супруг или ребёнок владельца, то он не платит этот налог.

Ставки налога на переход права собственности в Германии,
% от стоимости недвижимости

Бранденбург, Саар, Северный Рейн – Вестфалия,Шлезвиг-Гольштейн 6,5
Берлин, Гессен 6,0
Баден-Вюртемберг, Бремен, Мекленбург – Передняя Померания,Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц,Саксония-Анхальт, Тюрингия 5,0
Гамбург 4,5
Бавария, Саксония 3,5

Гонорары маклера и нотариуса, участвующих в сделке купли-продажи, облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 19 % от затрат на их услуги.

Владение

Собственники платят ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer). Размер налога зависит от типа объекта, его местоположения, площади земельного участка и времени постройки. В среднем владельцы квартир платят 100–300 евро в год — относительно небольшие суммы по сравнению с другими европейскими странами.

Сдача в аренду

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог (Einkommensteuer), юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Подоходный налог рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).

Ставка подоходного налога для нерезидентов в Германии

Налогооблагаемая
база, евроСтавка,
% от дохода

8 821 – 54 057 14,77–43,255
54 058 – 256 303 44,31
256 304 и более 47,475

Для компаний, которые сдают недвижимость в аренду и не осуществляют никакой другой коммерческой деятельности, ставка налога на доход фиксированна: 15,825 %, включая надбавку в поддержку солидарности.

— Что такое надбавка в поддержку солидарности?
— Это отчисления на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Надбавка применяется к подоходному, корпоративному налогу и налогу на прирост капитала. Её размер составляет 5,5 % от суммы обязательного платежа по основному налогу.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год).

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, потому что между двумя государствами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

— Правда ли, что в Германии оформление недвижимости не на физическое, а на юридическое лицо помогает оптимизировать налоги?
— Действительно, по статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход по сравнению с тем, как если бы они зарегистрировали тот же объект на физическое лицо. Также, если российский налоговый резидент оформляет объект и ипотеку на юридическое лицо, то ему не нужно платить налог на материальную выгоду в России.

Продажа

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход.

для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475 %), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825 %).

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления.

Физические лица не платят налог на прирост капитала, если между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет, или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи.

Дарение и передача по наследству

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости.

Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50 % в зависимости от степени родства и стоимости объекта.

Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.

Налоговые классы и необлагаемые вычеты
для налога на наследство и дарение

Налоговый
классПолучателиНеоблагаемый
вычет, евро

1 Супруги и гражданские супруги Дети и внуки (при умерших родителях) Дети и внуки (при живых родителях)Родители, бабушки и дедушки 500 000 400 000200 000 100 000
2 Братья и сёстры Племянники Приёмные родители СвойственникиРазведённые супруги и партнёры 20 000
3 Остальные, в том числе юридические лица 20 000

Источник: https://tranio.ru/germany/taxes/

Налог на недвижимость в Германии

Налог на недвижимость в Германии

Налог на недвижимость в Германии в точном понимании этого слова не существует вообще. Используя язык немецкого закона, правильнее говорить о поземельном налоге – Grundsteuer, который ежегодно платят собственники земельных участков, домов, квартир, гаражей, магазинов, лугов и полей.

На первый взгляд немцев можно заподозрить в неточности – как же можно называть «поземельным» налог, который платит владелец квартиры в многоэтажном доме? Он же никак не связан с землёй? Вы уже догадываетесь, что подозревать немцев в неточности определения налога на недвижимость в Германии – это очень бесперспективное занятие.

Дело в том, что по немецкому праву продаётся и передаётся в собственность не квартира и не дом, а участок земли – Grund/Grundstück, вместе со всеми на нём находящимися строениями. В случае с домом больших проблем с пониманием происходящего не возникает.

В случае с квартирой необходимо пояснить, что продаётся не весь участок, на котором стоит многоэтажка, а только та его доля, которая процентуально приходится на квартиру. Отсюда и название налогу на недвижимость в Германии – Grundsteuer (поземельный налог).

Важная деталь – налоги на недвижимость в Германии собирает и кладёт себе в карман не федерация, а тот город или деревня, в которых находится земельный участок. Этим объясняется энергичная прыть, с которой местные власти изыскивают земли под застройку и рассыпаются бисером перед покупателями.

Система подсчёта конкретного размера налога крайне сложна и не позволяет назвать единую цифру в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Тем не менее мы попробуем объяснить эту схему по-возможности упрощённо.

Подсчёт налога происходит в три хода. На первом этапе налоговая инспекция определяет универсальную стоимость земельного участка в евро – Einheitswert.

Критерии: местонахождение — земли бывшей ГДР или ФРГ, застроенный или незастроенный участок, размер участка, время застройки и некоторые другие. Определённая таким образом универсальная стоимость почти всегда значительно ниже реальной стоимости недвижимости.

По результату собственник получает от налоговой соответствующий документ – Einheitswertbescheid.

Пример: квартира с рыночной ценой в 100.000 евро может иметь универсальную стоимость – Einheitswert в размере 20.000 евро.

На втором этапе расчёта налога на недвижимость в Германии налоговая инспекция определяет налогооблагаемую стоимость земельного участка в евро– Steuermessbetrag путём умножения универсальной стоимости на налоговый коэффициент.

Коэффициент исчисляется в промилле (одна тысячная доля, 1/10 процента) и зависит, например, от таких характеристик, как вид земель – земли для сельского хозяйства или другие, тип застройки – дома на одного, два хозяина или многоквартирные дома и некоторых других. В среднем коэффициент может составлять от 3,5 до 6 промилле.

Читайте также:  Особенности неврологии в германии

Результат – ещё один документ из налоговой инспекции по названием Grundsteuermessbescheid.

Пример: универсальная стоимость вышеназванной квартиры 20.000 евро x налоговый коэффициент 3,5 промилле (0,0035%) = налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро.

На третьем и последнем этапе город (Gemeinde), в котором находится земельный участок, окончательно решает вопрос о размере поземельного налога. Для этого сначала – в зависимости от степени жадности города и его привлекательности для собственников земли — определяется повышающий коэффициент в процентах – Hebesatz.

Этот коэффициент одинаков для всех городских объектов недвижимости, например, в Берлине он составляет сейчас 810%, в Мюнхене 535 %.

Путем умножения налогооблагаемой стоимости земельного участка на повышающий коэффициент город определяет окочательный размер налога на недвижимость в Германии и присылает собственнику документ под названием Grundsteuerbescheid.

Пример: Налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро x повышающий коэффициент для Берлина 810% = поземельный налог 567 евро в год.

В документе, определяющем размер поземельного налога, как правило, установлена обязанность его поквартальной оплаты к опредёлённым календарным датам.

Для уплаты налога в течение года не имеет значения факт продажи объекта недвижимости.

Продавец обязан платить налоги на недвижимость Германии до конца календарного года даже в том случае, если собственность перешла на покупателя в течение года.

Обычно в таких случаях покупатель возмещает продавцу потраченные им на налог деньги в процентуальном соотношении ко времени владения в течение года. Сумма, как правило, получается скромная и споры на эту тему – дело крайне редкое. Иногда стороны договариваются о том, что покупатель просто начинает перечислять налог за продавца с момента передачи объекта.

Теперь вам стало понятно, что налог на недвижимость в Германии, несмотря на его устрашающую схему подсчёта, практически не играет существенной роли в финансах собственника недвижимости. Намного больше денег «съедает» одноразовый налог на приобретение недвижимости – Grunderwerbsteuer, речь о котором пойдёт в одной из следующих статей.

Возможно, вас также заинтересуют статьи нашего блога «Квартиры в Мюнхене: обзор цен и рынка недвижимости» или «Как открыть магазин в Германии».

Источник: http://pilschikov.ru/nalog-na-nedvizhimost-v-germanii/

Расходы на содержание недвижимости

Владение недвижимостью в любой стране предполагает некоторые расходы на ее содержание. В Германии к этим расходам можно отнести налоги и сборы, связанные с недвижимостью, страхование и непосредственно расходы на содержание Вашего жилья.

Кроме налога на приобретенное имущество, который уплачивается единоразово при совершении сделки купли-продажи, и расходов на регистрацию недвижимости, у вас появляется обязанность ежегодной оплаты налога на землю и находящегося на ней недвижимого имущества.

Налоги

Расчет налогов, связанных с недвижимостью, в Германии вправе осуществлять только налоговый консультант, который несет ответственность за правильность и достоверность подсчетов.

Налог на покупку жилья в Германии является небольшим, но высока ставка налога на доход от перепродажи недвижимости (Spekulationssteuer), которая не использовалось для личного проживания.

Так размер этого налога может достигать 45 % от дохода с перепродажи.

Это обусловлено тем, что немецкие власти пытаются контролировать стабильность цен и стремятся избежать возможных спекуляций на рынке недвижимости.

Между РФ и ФРГ подписано соглашение об избежании двойного налогообложения, согласно которому сумма налога уплаченного российским резидентом в Германии, вычитается из налога, взимаемого в РФ.

Единоразовый налог при приобретении недвижимости

Единоразовый налог при покупке недвижимости в ФРГ (Grunderwerbsteuer) составляет 3,5 — 5 % от стоимости объекта. Его размер зависит от конкретной земли (субъекта федерации), в которой находится объект.

Ежегодный налог

Базовая ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) равна 0,35 % от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта, которая значительно ниже реальной рыночной.

Размер оценочной стоимости определяется налоговой инспекцией (Finanzamt) путем специальной сложной системы подсчета.

Для этого налоговая инспекция ежегодно присылает собственнику специальные бланки, в которых последний должен указать соответствующие данные, касающиеся его недвижимости.

Кроме того на размер ежегодного налога оказывают влияние местные муниципальные коэффициенты, размер которых различается и определяется непосредственно городскими властями.

Таким образом, приблизительный размер ежегодного налога на недвижимость равняется около
0,98 — 2,84 % от оценочной стоимости объекта. Например, сумма налога, подлежащего к оплате за однокомнатную квартиру в Берлине, составляет приблизительно 200 € в год.

Списание налогов

Для старых строений (возрастом 40-50 лет) предусмотрена возможность списания налога на основании износа здания. Для домов, построенных в 1925 г. и позже, ежегодно списываются налоги в размере 2 % от оценочной стоимости, а для домов старше 1924 г. в размере 2,5 %.

Налоги при сдаче объекта в аренду

Налоги для физических лиц:

Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются подоходным налогом, который рассчитывается по прогрессивной шкале:

● годовой доход до 8.130 € (=zvE): 0 % для резидентов и 14 % для нерезидентов (иностранцев без права на ПМЖ); формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE — 8.130) :10.000 ● доход от 8.131 до 13.

469 € (=zvE): 14 — 23,97 %; формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE – 8.130) :10.000 ● доход от 13.470 до 52.881 € (=zvE): 23,97 — 42 %; формула расчета: (228,74×Y + 2.397)×Y + 1.038, где Y=(zvE – 13.469):10.000 ● доход от 52.882 до 250.

730 € (=zvE): 42 %; формула расчета: 0,42×zvE – 8.172

● доход более 250.730 € (=zvE): 45 %; формула расчета: 0,45×zvE – 15.694

Для супружеских пар действуют льготные ставки

Помимо подоходного налога физические лица обязаны также выплачивать так называемый «налог солидарности» (Solidaritätszuschlag), который составляет максимум 5,5 % от суммы подоходного налога. Этот налог был введен после объединения Германии с целью развития территорий бывшей ГДР.

Таким образом, общая ставка налога для физических лиц составляет около 14,5 — 47,5 % от суммы совокупного дохода.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание объекта, его обновление, амортизационные отчисления, а также расходы владельца на поездку в Германию для инспектирования объекта, встречи с управляющим или налоговым консультантом. Стоит отметить, что списывание расходов на многоразовые поездки требует дополнительного обоснования. Как правило, расходы списываются единоразово за отчётный год.

Налоги для юридических лиц:

● Корпоративный налог (Köperschaftssteuer): 15 % (+ 5,5 % за «налог солидарности») = 15,5 %; ● Промысловый налог (Gewerbesteuer): 7 — 17 %; размер процентной ставки зависит от региона, в котором зарегистрировано юридическое лицо, и она вычисляется по формуле: базовая ставка в размере 3,5 % × муниципальный коэффициент (200 — 490 %);

● Налог на добавленную стоимость (Mehrwertsteuer): 19 % для товаров и услуг, и 7 % для продуктов питания, печатных изданий и т.д.; расходы по выплате НДС включаются в цену конечного продукта или услуги; доходы от сдачи в аренду жилых помещений и земельных участков НДС не облагаются.

Налог с продаж, налог на наследство и дарение

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости не взимается в том случае, если объект принадлежал владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служил местом его постоянного проживания. В иных случаях налог на доход с перепродажи подлежит к обязательной уплате. Его размер определяется по тем же правилам, что и размер подоходного налога (см. выше).

Доходы, полученные в результаты наследования или дарения, также облагаются налогом, размер которого составляет 7 — 50 % и зависит от степени родства между наследником и наследодателем.

Расходы на коммунальные услуги и иные затраты

Страхование недвижимости – процедура необязательная, но желательная. Страховые взносы зависят от выбранного типа страхования. Чаще всего недвижимость страхуют от пожара, затопления и других несчастных случаев. Размер страховых выплат составляет примерно 100 – 500 € в год.

Размер обязательных расходов на содержание недвижимости в Германии зависят от категории жилья.

Если собственник лично проживает в принадлежащей ему квартире, он платит в среднем 20-40 € в месяц за коммунальные услуги (уборка прилегающей территории и подъезда, освещение и вывоз мусора).

Коммунальные платежи включают в себя помимо этого затраты на электроэнергию, горячую и холодную воду, центральное или газовое отопление.

Оплата коммунальных услуг взимается только в том случае, если недвижимость эксплуатируется. Если же объект сдается в аренду, коммунальные услуги оплачивает арендатор.

Собственник, в свою очередь, несет расходы за услуги домоуправления, осуществляющего контроль за объектом (примерно 30 — 50 € в месяц), а также осуществляет выплаты в накопительный фонд, создаваемый в обязательном порядке с целью поддержания здания, в котором находится квартира, в надлежащем состоянии.

В том случае, если зданию требуется капитальный ремонт и размер бюджета накопительного фонда недостаточен для проведения такого ремонта, обязанность возмещения недостающих средств возлагается на собственников.

Поэтому перед приобретением объекта следует внимательно ознакомиться с документами, содержащими сведения о проводимых ранее в здании ремонтах или модернизациях, а также с содержанием протоколов собраний собственников, из которых можно узнать актуальный размер бюджета накопительного фонда.

Примерная статья расходов на содержание жилого объекта недвижимости:

Размер страховых выплат: 100 — 500 € в год Расходы на уборку подъезда и прилегающей территории, услуги садовника и вывоз мусора: 20 — 40 € в месяц Услуги домоуправления: 30 — 50 € в месяц Взносы в накопительный фонд: в среднем 2,70 €/м² в месяц Электроснабжение: 0,13 — 0,25 €/кВт*ч + абонентская плата от 4 € в месяц (от 35 € в месяц) Водоснабжение: 1,9 — 2,7 €/м³ (от 40 € в месяц)

Газоснабжение: 0,5 — 0,8 €/м³ (от 50 € в месяц)

Источник: http://www.EW-RealEstate.de/info/rate

Ссылка на основную публикацию